Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der
Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE
Baugespräche 10, HAWK Hochschule für angewandte Wissenschaft und
Kunst, 16. November 2010, 18.00 Uhr, Großer Hörsaal
Stadt Celle, Dezernat für Stadtentwicklung, Umwelt & öffentliche Einrichtungen
Stadtbaurat Dr.-Ing. Matthias Hardinghaus, Architekt BDA & Stadtplaner SRL
Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der
Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE
Ziele des Vortrags
Ziel
Ziel
Ziel
Ziel
1:
2:
3:
4:
Zum Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung
Instrumente der städtebaulichen Projektentwicklung
Entwurfsaufgabe & -ergebnis: Architekturwettbewerb
Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen
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Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der
Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE
Gliederung
1. Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung
1.1 Vorgeschichte
1.2 Grundsätzliche Vorbemerkungen: Analyse & Standpunkt
2. Instrumente der städtebaulichen Projektentwicklung (Auswahl)
2.1 Baubauungsplan & Örtliche Gestaltungsvorschrift
2.2 Entwerfen: Der Architekturwettbewerb (Vertiefung)
3. Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen
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1. Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung: Städtebauliche Einorndung
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1. Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung: Städtebauliche Einordnung
>>> Bauen im Bestand…
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1.1 Vorgeschichte
-
2005-06, erste konkrete Überlegungen zu einem innerstädtischen
Einkaufszentrum, Projektentwickler: ECE
-
2007, der Projektentwickler Gedo legt eine weitere Variante zu einem
innerstädtischen Einkaufszentrum vor, Rückzug 08.2008 („Gedo 1“);
Herbst 2008 erneuter Anlauf der Fa. Gedo („Gedo 2“)
-
Ende 2008 kam es (u.a.) über diese Frage zum Rücktritt des damaligen
Oberbürgermeisters
-
Februar 2009, Grundsatzerklärung des Rates der Stadt Celle zur
„Altstadtgalerie“
-
Februar 2009, Wahl des neuen Oberbürgermeisters
-
A) Über die vorbezeichneten Stufen ist mittlerweile eine klare
parteipolitische Zuordnung nicht möglich. B) Diskussionen über ein
innerstädtisches Einkaufzentrum gibt es in Celle seit vielen Jahren.
-
August 2009 Wiedereinführung eines Stadtbaurates
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1. Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung: Städtebauliche Einordnung
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1.2 Grundsätzliche Vorbemerkungen: Analyse & Standpunkt
Was bewegt?
- Grundsatzfrage (Polarisierung)
- Standortfrage (Einbettung)
- Quadratmeterfrage
- Qualitätsfrage (Wettbewerb)
- Markenfrage (Ankermieter)
- Verkaufsflächenfrage (Struktur)
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2. Instrumente der städtebaulichen Projektentwicklung (Auswahl)
-
Grundsatzerklärung des Rates vom 12. Februar 2009. Städtebauliche
Zielstellungen werden formuliert.
-
Auf 1 ½ DIN A4 Seiten fasst der Rat der Stadt Celle sein Ansinnen
zusammen, eine innerstädtische Einkauf-Mall „Altstadtgalerie Celle“ zu
ermöglichen >>> Auftrag an die Verwaltung
-
Methodisch kann die Grundsatzerklärung in die folgenden Teilschritte
bzw. Instrumente operationalisiert werden:
> Einzelhandelsgutachten, Verträglichkeit
> Städtebauliche Vertrag und Grundstückskaufvertrag
> Architektenwettbewerb, städtebauliche Einbettung
> Bebauungsplan, inklusive div. Fachgutachten (Verkehr, Lärm)
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2.1 Baubauungsplan & Örtliche Gestaltungsvorschrift
Planungserfordernis (§ 1 Abs. 3 BauGB)
Dringender Handlungsbedarf zur nachhaltigen Stärkung der Innenstadt
Erweiterung vorhandenen und Schaffung neuen Einzelhandels
Ansiedlung von Geschäftshäusern in Innenstadt verträglicher Art und
Weise
PHASE 1: Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB)
Vorbereitung des Beschlusses:
Planungs- und Bauausschuss
07.12 2006
Verwaltungsausschuss:
12.12.2006
Beschlussfassung:
Rat
15.12.2006
Ortsübliche Bekanntmachung:
Cellesche Zeitung
30.12.2006
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2.1 Baubauungsplan & Örtliche Gestaltungsvorschrift
Gemeinsame öffentliche Sitzung von Planungs- und Bauausschuss,
Ausschuss für Wirtschaftsförderung und Stadtmarketing und Ortsrat zum
Verträglichkeitsgutachten am 11.06.2008
PHASE 3: Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB)
Anschreiben
17.06.2008
Frist bis
04.07.2008
PHASE 4: Formale Beteiligung der Öffentlichkeit – öffentliche Auslegung
– (§ 3 Abs. 2 BauGB)
Vorbereitet für Planungs- und Bauausschuss, abgesetzt wegen Rückzug
des Investors.
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2.1 Baubauungsplan & Örtliche Gestaltungsvorschrift
21.10.08 Vorlage eines neuen Konzeptes durch den Investor (GEDO II)
16.12.08 VA-Beschluss zum weiteren Vorgehen: Planungen sollen wieder
aufgenommen werden.
Grundsatzerklärung zu GEDO II:
10.02.09 Verwaltungsausschuss
12.02.09 Rat
Wiederaufnahme des B-Plan-Verfahrens:
Information der Öffentlichkeit über geändertes Projekt
28.02.09 Bekanntmachung in der CZ
11.03.09 Versammlung mit Vortrag und Diskussion
Informationen zum Zeitplan, Wettbewerb und zum Betreiberkonzept in einer
nicht-öffentlichen Ratsveranstaltung am 26.01.2010
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2.1 Baubauungsplan & Örtliche Gestaltungsvorschrift
PHASE 5: Formale Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 2 BauGB) –
öffentliche Auslegung auf die Dauer eines Monats - und formale Beteiligung
der Behörden und Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 2 BauGB)- in
angemessener Frist, durchgeführt Ende August bis Ende September 2010
Diese Schritte können gem. § 4a Abs. 2 BauGB parallel durchgeführt werden.
>>> Ergebnis: erneute Beteiligung ist erforderlich, weil aufgrund der
Anregungen und Einwendungen der Entwurf des B-Plans geändert und ergänzt
werden musste. (vgl. § 4a (3)
PHASE 6: Satzungsbeschluss (§ 10 Abs. 1 BauGB), war geplant für Anfang
November, nach Prüfung der fristgemäß eingegangenen Stellungnahmen (§ 3
Abs. 2 Satz 4 BauGB) und der Abwägung der privaten und öffentlichen Belange
gegeneinander und untereinander (§ 1 Abs. 7 BauGB). Rechtsverbindlichkeit:
Ortsübliche Bekanntmachung (im Amtsblatt für den Landkreis Celle) (§ 10
Abs. 3 Satz 1 BauGB
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Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der
Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE
Gliederung
1. Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung
1.1 Vorgeschichte
1.2 Grundsätzliche Vorbemerkungen: Analyse & Standpunkt
2. Instrumente der städtebaulichen Projektentwicklung (Auswahl)
2.1 Baubauungsplan & Örtliche Gestaltungsvorschrift
2.2 Entwerfen: Der Architekturwettbewerb (Vertiefung)
3. Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen
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2.2 Entwerfen: Wettbewerbsaufgabe und Philosophie
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2.2 Entwerfen: Wettbewerbsaufgabe und Philosophie
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2.2 Entwerfen: Wettbewerbsaufgabe und Philosophie
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2.2 Entwerfen: Wettbewerbsaufgabe und Philosophie
Die Beurteilung der Arbeiten erfolgte gemäß nachfolgender
gleichrangiger Kriteriernblöcke:
-
Städtebauliche Einbindung und Transparenz
Transparenz und Geschlossenheit der Fassaden
Art und Weise der Werbekonzeption
Gestalterische Qualität der Fassaden und Dachlandschaft
Wirtschaftlichkeit und ganzheitliches energetischen Konzept
Technische Realisierbarkeit
Denkmalpflegerische Einbindung
Spannungsfeld & Philosophie der Aufgabe: Fachwerk/Gestaltungssatzung vs.
Freiheit und Innovationskraft des Wettbewerbes
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2.2 Entwerfen: Wettbewerbsaufgabe und Philosophie
Entwurfsaufgabe:
Große zusammenhängende Flächen einer Handelsimmobilie versus
Kleinteiligkeit und auch hohen Individualität der Bergstraße und
des Südwalls
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2.2 Entwerfen: Vorstellung des 2. Preisträgers
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2.2 Entwerfen: Vorstellung des 2. Preisträgers
Parzelle > Einzelhaus > Giebelständigkeit
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2.2 Entwerfen: Vorstellung des 2. Preisträgers
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2.2 Entwerfen: Vorstellung des 2. Preisträgers
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2.2 Entwerfen: Vorstellung des 1. Preisträgers
Parzelle > Band > Faltung > Einzelhaus > Traufständigkeit
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2.2 Entwerfen: Vorstellung des 1. Preisträgers
Parzelle > Band > Faltung > Einzelhaus > Traufständigkeit
Stadtbaurat Dr.-Ing. Matthias Hardinghaus, [email protected]
2.2 Entwerfen: Vorstellung des 1. Preisträgers
Parzelle > Band > Faltung > Einzelhaus > Traufständigkeit
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2.2 Entwerfen: Vorstellung des 1. Preisträgers
Parzelle > Band > Faltung > Einzelhaus > Traufständigkeit
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2.2 Entwerfen: Vorstellung des 1. Preisträgers
Parzelle > Band > Faltung > Einzelhaus > Traufständigkeit
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Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der
Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE
Gliederung
1. Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung
1.1 Vorgeschichte
1.2 Grundsätzliche Vorbemerkungen: Analyse & Standpunkt
2. Instrumente der städtebaulichen Projektentwicklung (Auswahl)
2.1 Baubauungsplan & Örtliche Gestaltungsvorschrift
2.2 Entwerfen: Der Architekturwettbewerb (Vertiefung)
3. Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen
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3. Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen
-
Es gab viele Gemeinsamkeiten und die Zusammenarbeit war insgesamt
professionell. Diskrepanzen im Rahmen der Vertragsverhandlungen gab es
jedoch insbesondere zu:
>
>
>
>
>
>
>
Kostenübernahme für archäologische Grabungen
Kaufpreisvorstellungen städtischer Grundstücke
Verkaufsflächenstruktur („Dublizierung“ der Innenstadt)
Durchlässigkeit der Läden zur Bergstraße
„Öffnung“ der Heeringgasse
Sicherung der Ergebnisse des Architektenwettbewerbes
Sicherung der städtebaulichen Zielvorstellungen bei Rechtsnachfolge
des Investors
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3. Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen
-
Intensive Verhandlungen im Rahmen des Städtebaulichen Vertrages
haben mit dazu geführt, dass sich Rat und Verwaltung zu einem
Verfahrenswechsel von einem Bebauungsplan als Angebotsplanung hin
zu einem Vorhabenbezogenen Bebauungsplan entschieden haben.
-
Vorteile für die Stadt: Vorgenannte „Details“ würden über den
Durchführungsvertrag nach § 12 (3a) BauGB Bestandteil der
Bebauungsplanung >>> Norm statt Vertrag. Damit entfällt die Frage:
Was passiert bei Weiterveräußerung durch den Investor
(Rechtsnachfolge).
-
Vorteile für den Investor: Ein Großteil der einschränkenden Regelungen
über Rechtsnachfolge, Vertragsstrafen und der Zeitplan der Baupflichten
entbehrlich wäre.
-
Zeitlich würde der Verfahrenswechsel etwa 2- 4 Monate in Anspruch
nehmen
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3. Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen
-
Beschluss des Rates vom 4. November 2010:
Zur Sicherung der städtebaulichen Zielvorstellungen, wie sie in der
Grundsatzerklärung des Rates vom 12.02.2009 niedergelegt und in der
weiteren Entwicklung des Projektes „Altstadtgalerie“ durch die
Verwaltung herausgearbeitet wurden, wird die Verwaltung beauftragt,
einen Verfahrenswechsel von einer Angebotsplanung zu einem
Vorhabenbezogenen Bebauungsplan herbei zu führen.
Der Investor wird darum gebeten, zeitnah einen entsprechenden Antrag
zu stellen.
-
Mit Schreiben vom 12. November 2010 erklärt die Fa. Gedo keinen
entsprechenden Antrag nach § 12 (2) BauGB stellen zu wollen.
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Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE
Ziele des Vortrags
Ziel
Ziel
Ziel
Ziel
1:
2:
3:
4:
Zum Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung
Instrumente der städtebaulichen Projektentwicklung
Entwurfsaufgabe & -ergebnis: Architekturwettbewerb
Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen
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Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der
Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE
Baugespräche 10, HAWK Hochschule für angewandte Wissenschaft und
Kunst, 16. November 2010, 18.00 Uhr, Großer Hörsaal
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit
Stadt Celle, Dezernat für Stadtentwicklung, Umwelt & öffentliche Einrichtungen
Stadtbaurat Dr.-Ing. Matthias Hardinghaus, Architekt BDA & Stadtplaner SRL

Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der