City Management
Zielsetzung
Fachgutachten zur Standortbewertung und ggf.
zur konkreten Steuerung des Einzelhandels
„Handel ist als Teil der Dynamik einer Stadt im urbanen
Kontext von größter Wichtigkeit“
Mittel- und langfristiger Orientierungsleitfaden für Politik,
Verwaltung und Unternehmen  Leitbild Handel
Handlungskonzept für die Stadt und die ansässigen
Unternehmen, Entscheidungshilfe für anstehende Projekte
Rahmenbedingungen
Europäische Wachstumsregion
Fehlende koordinierte Einzelhandelssteuerung (mit den
Nachbargemeinden)
Verkaufsflächenkonzentration z.T. in nicht integrierten Lagen
Hervorragende Gestaltungspotenziale am Standort
Mit dem EH Konzept erhält die Stadt erstmals eine detaillierte
Bestandsaufnahme des Handels der Stadt sowie z.T. der
angrenzenden Gemeinden
Integration der Daten in das WEBSYS – das „Web-StadtInformationssystem“ der Stadt Luxemburg
Bestandsaufnahme Einzelhandel
Lfd.
763
762
761
756
755
760
760
760
751
758
759
764
757
752
753
754
749
750
618
619
620
621
621
621
621
621
621
Nr.
Stadtbezirk
Beggen
Beggen
Beggen
Beggen
Beggen
Beggen
Beggen
Beggen
Beggen
Beggen
Beggen
Beggen
Beggen
Beggen
Beggen
Beggen
Beggen
Beggen
Beggen
Beggen
Beggen
Beggen
Beggen
Beggen
Beggen
Beggen
Beggen
Str.
Rue de Beggen
Rue de Beggen
Rue de Beggen
Rue de Beggen
Rue de Beggen
Rue de Beggen
Rue de Beggen
Rue de Beggen
Rue de Beggen
Rue de Beggen
Rue de Beggen
Rue de Beggen
Rue de Beggen
Rue de Beggen
Rue de Beggen
Rue de Beggen
Rue de Beggen
Rue de Beggen
Rue de Beggen
Rue de Beggen
Rue de Beggen
Rue de Beggen
Rue de Beggen
Rue de Beggen
Rue de Beggen
Rue de Beggen
Rue de Beggen
HNr. Name
154 Star Market
159 Pharmacie du Cedre
169 Leerstand
170 Charme Decor
174 Bouton d'Or
187 Foto Trade
187 Foto Trade
187 Foto Trade
192 Sinner
219 Leerstand
219 Leerstand
219 Megastore Blue Vision
225 Leerstand
251 Bang & Olufsen
251 Style Parquet
251 Institut Rosanna
277 Leerstand
281 Shell Select
233-241
Sport Plus
233-241
Leerstand
233-241
Rêves du Orient
233-241
Match
233-241
Match
233-241
Match
233-241
Match
233-241
Match
233-241
Match
Sortiment
BR
Tankstelle
1
Apotheke
3
Leer
x
GPK
19
Handarbeitsbedarf 8
Bilderrahmen
17
Foto
23
GPK
19
Backwaren
1
Leer
x
Leer
x
Erotikartikel
31
Leer
x
Unterhaltungselektronik
22
Bodenbeläge
20
Parfümerie
4
Leer
x
Tankstelle
1
Sportartikel
9
Leer
8
Teppiche
16
Verbrauchermarkt 1
Drogerieartikel
4
Textilien
8
Hausrat
19
Spielwaren
14
Blumen
5
Typ
B
L
x
G
G
G
A
x
x
G
x
F
G
G
x
B
J
x
G
E
VKF S
60
40
x
80
20
160
120
80
20
x
x
210
x
100
50
30
x
80
1000
x
100
1640
350
80
70
40
20
VKF G
60
40
x
80
20
360
20
x
x
210
x
100
50
30
x
80
1000
x
100
2200
Beispiel WEBSYS - Einzelhandelsbesatz Ville-Haute
Detaillierte Analyse nach Stadtteilen
Stadtteil
Ville-Haute
Bonnevoie
Gare
Hollerich
Gasperich
Cessange
Merl
Belair
Limpertsberg
Rollingergrund
Muhlenbach
Eich
Beggen
Dommeldange
Weimerskirch
Kirchberg
Hamm
Neudorf / Weimershof
Cents
Clausen
Pfaffenthal
Grund
Pulvermühl
Stadt Luxemburg
Einwohner
Verkaufsfläche
in m²
2.763
14.527
8.133
5.936
4.790
2.463
3.797
9.150
8.467
3.386
1.326
2.065
2.684
1.840
1.623
4.401
1.261
3.761
4.533
774
1.123
717
382
89.902
37.630
8.930
28.060
5.700
10.580
185
1.675
2.410
2.010
1.030
180
1.510
5.725
4.160
0
17.450
610
1.175
1.040
30
60
280
200
130.630
NachfrageUmsatz in volumen in HandelsMio. €
Mio. €
zentralität
198,4
53,7
167,0
15,0
45,1
1,3
10,6
21,2
18,5
5,8
1,3
6,7
37,8
9,5
0,0
106,1
2,5
10,7
9,8
3,0
0,2
2,0
1,7
727,9
26,6
141,0
78,9
57,6
46,5
23,9
36,9
88,8
82,2
32,9
12,9
20,0
26,1
17,9
15,8
42,7
12,2
36,5
44,0
7,5
10,9
7,0
3,7
872,6
745
38
212
26
97
5
29
24
23
18
10
33
145
53
0
248
20
29
22
40
2
29
46
83
Verkaufsfläche
je Ew. in m²
13,62
0,61
3,45
0,96
2,21
0,08
0,44
0,26
0,24
0,30
0,14
0,73
2,13
2,26
0,00
3,97
0,48
0,31
0,23
0,04
0,05
0,39
0,52
1,45
Analyse
Kaufkraft 2010:
Bevölkerung der engeren Stadtregion Luxemburg
(ca. 123.000 EW)
ca. 90.000 EW Stadt Luxemburg
ca. 33.000 EW im engeren Verflechtungsbereich
verfügt laut CIMA Berechnung über eine Kaufkraft von insgesamt
rund 1,23 Mrd. EUR:
Geschätzter Kaufkraftzuwachs bis 2020:
+23.000 EW in der gesamten Stadtregion
= 266 Mio. EUR Zuwachs
Quelle: CIMA 2010
Stadtregion Luxemburg
Zone I:
Stadt Luxemburg
89.902 Einwohner
Zone II:
Engere Stadtregion
32.924 Einwohner
Verkaufsflächenbewertung der Stadt Luxemburg
„Mit Blick auf die Versorgungsfunktion der Stadt Luxemburg als
Oberzentrum ist die ermittelte Verkaufsflächenausstattung je Ew.
mit 1,45 m² / Ew. unterdurchschnittlich entwickelt.“
„Mit 2,22 m² je Ew. liegt die ‚engere‘ Stadtregion fast an der
Spitze im Vergleich mit anderen deutschen Städten. Dies belegt
deutlich den hohen Wettbewerbsdruck des Einzelhandels in der
Stadt Luxemburg durch das breit gefächerte Angebot an
Einkaufszentren und Fachmärkten im Umland.“
Quelle: CIMA 2010
Verkaufsflächendichte im Städtevergleich
3.51
Trier
2.22
2.06
1.96
1.95
1.90
'Engere' Stadtregion Luxemburg
Münster
Augsburg
Mannheim
Kiel
1.77
1.73
1.61
1.60
Aachen
Karlsruhe
Bochum
Dresden
1.59
1.54
1.53
1.53
1.47
1.45
Nürnberg
Leipzig
Köln
Hannover
Bremen
Luxemburg
1.45
1.44
1.32
Gelsenkirchen
Düsseldorf
Bonn
0.00
Quelle: CIMA 2010
0.50
1.00
1.50
2.00
2.50
3.00
3.50
4.00
Handelsumsatz in der Stadt Luxemburg
Umsatz in
Mio. €
CIMA Warengruppe
Periodischer Bedarf
Lebensmittel und Reformwaren
Alkoholische Getränke, Tabakwaren
Handelszentralität
Stadt
Luxemburg
Kaufkraftstrom
per Saldo
(in Mio. €)
368,3
477,9
77
-109,6
247,7
356,0
70
-108,3
120,6
121,9
99
-1,3
199,4
157,7
18,3
126,7
69,3
22,6
157
228
81
72,7
88,4
-4,3
17,4
6,0
21,5
13,3
81
45
-4,1
-7,3
Medien und Technik insgesamt
Bücher, Schreibwaren
Elektroartikel/Unterhaltungselektronik
Foto, PC und Zubehör, Neue Medien
63,7
31,8
89,2
38,7
71
82
-25,5
-6,9
31,9
50,5
63
-18,6
Spiel, Sport, Hobby Gartenbedarf, Blumen
31,2
55,4
56
-24,2
Hausrat, Glas, Porzellan
16,5
7,7
213
8,8
Einrichtungsbedarf
(Möbel, Teppiche, Bodenbeläge)
36,5
63,6
57
-27,1
Baumarktkernsortiment, Sonstige
12,3
52,1
24
-39,8
727,9
872,6
83
-144,7
Gesundheits- und Körperpflege
(einschließlich Putz- und Reinigungsmittel, Optik)
Persönlicher Bedarf insgesamt
Fashion / Bekleidung / Wäsche
Schuhe
Übriger persönlicher Bedarf
(Uhren, Schmuck, Lederwaren; Accessoires)
Heimtextilien
Einzelhandel insgesamt
Quelle: CIMA 2010
Nachfragevolumen
Stadt
Luxemburg
Umsatzanteil Stadt Luxemburg:
Die Stadt weist laut CIMA Berechnung einen netto
Kaufkraftverlust von ca. 145 Mio. EUR auf
Quelle: CIMA 2010
Gesamtbewertung des Handels der Stadt Luxemburg
„Unterdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung
Überproportionales Verkaufsflächenwachstum in der Stadtregion (La Belle
Etoile, City Concorde, Walferdange, Howald)
Kaufkraftabflüsse aus der Stadt in allen Sortimenten
Fashion/Bekleidung: Fehlen von qualitätsorientierten großflächigen
Absatzformen (z.B. Bram, P&C, Printemps)
Lebensmittel/Reformwaren: Erhebliche Nahversorgungsdefizite.
Überdurchschnittlich hohe Kaufkraftbindung in den regional positionierten
Hypermärkten
(CACTUS, AUCHAN, CORA (CITY CONCORDE, Foetz)
Bedeutungsverlust der Stadt als Einzelhandelsstandort in Relation zur
steigenden Versorgungsbedeutung des Einzelhandels in den
Umlandgemeinden“
Quelle: CIMA 2010
Bewertung „Ville Haute“
„Abwechslungsreiches Einkaufslagennetz mit konsequenter Qualitäts- und
Markenorientierung (Grand Rue, Rue Philippe II und Rue de Capucins)
Ergänzende Lagen mit überwiegend qualitätsorientierten und auf
spezifische Zielgruppen ausgerichteten Einzelhandel (Rue de Boucherie,
Rue du Fosse, Rue du Marché aux Herbes und Rue Beaumont)
Kernkompetenz: Persönlicher Bedarf (rd. 52% der Verkaufsflächen und
rd. 58 % des Umsatzvolumens)
Kleinflächige und mittelgroße Betriebseinheiten dominieren. Es fehlt
bisher an großflächigen Magneten mit regionaler und internationaler
Sogkraft.“
Quelle: CIMA 2010
Bewertung „Quartier Gare“
„Verdichteter überwiegend konsumorientierter Einzelhandels-besatz
entlang der Avenue de la Gare zwischen dem Boulevard d‘Avranches und
dem ‚Place de la Gare
Avenue de la Liberté: Einzelhandelsbesatz nur zwischen Place de la Gare
und dem ‚Place de Paris‘
Rund um den ‚Place de Strasbourg‘: Ergänzendes
Nahversorgungszentrum mit CACTUS und Feinkostangeboten etabliert.
Mit der Neuansiedlung von SATURN und der Erweiterung von H&M an der
Avenue de la Gare gewinnt die Lage Gare an Attraktivität.“
Quelle: CIMA 2010
Sicherung des Standortes
Sicherung des Einzelhandelszentrums (1)
Aktivitäten zur Sicherung und Stärkung der EH-Zentren in der
Stadt Luxemburg: (CIMA)
„Stärkung der Zentrenlagen ‚Ville Haute‘ und Gare‘
Realisierung von Nischenkonzepten mit Alleinstellungsmerkmalen an Ergänzungsstandorten (‚Stilwerk, Globetrotter, Kfz-Boulevard)
Realisierung des Centre AUCHAN in Gasperich zur
Optimierung der Nahversorgung und effizienten Bindung
regionaler Kaufkraftpotenziale“
Quelle: CIMA 2010
Sicherung des Einzelhandelszentrums (2)
„Konsequenter Ausbau von ‚markenorientierten‘ und zielgruppenspezifischen Konzepten in der ‚Ville Haute‘
Ausnutzung von Standortpotenzialen zu Verkaufsflächenerweiterungen
Hamilius, Grand Rue, Gare, …
Etablierung großflächiger Absatzformen stärker qualitätsorientiert
in der ‚Ville Haute‘ (P&C, Bram) oder stärker konsumorientiert im
Bereich ‚Gare‘ (PRIMARK)
Konsequente Verbesserung der Qualität (Service/Präsentation)
sowie der Werbung für den Einzelhandel“
Quelle: CIMA 2010
Aufwertung „Ville Haute“
„Realisierung von maximal 15.000 m² Verkaufsfläche mit der
Etablierung bisher fehlender ‚Metropolenkonzepte‘ des Einzelhandels; mögliche Ankermieter: GALERIE LAFAYETTE, FNAC,
bram, P&C
Diese Projektrealisierung ist nur optimal gestaltbar, wenn auf
konkurrierenden Besatz im Standortbereich ‚Place Etoile‘
verzichtet wird.
Flankierende Maßnahmen: Flächenmanagement - ggf. die
Zusammenlegung von Ladenlokalen zur Schaffung größerer
Einheiten
Weitere Ansiedlung von Konzepten des spanischen InditexVerbundes (BERKSHA, PULL&BEAR)“
Quelle: CIMA 2010
Aufwertung „Quartier Gare“
„Nutzungsoptimierung im südlichen Standortbereich (Ecke Av de
la Liberté – Av. De la Gare) mit Neufassung des ‚Place de la Gare‘
Zusätzliches Verkaufsflächenentwicklungspotenzial von 5.000 m²
bis 8.000 m²
Ergänzende Kompetenzfelder: ‚Spiel, Sport, Hobby‘
Im Textilsegment sind Betreiberkonzepte wie PRIMARK oder die
Filialschienen der Inditex-Gruppe (BERKSHA, PULL&BEAR)
relevant“
Quelle: CIMA 2010
Bewertung der entstehenden
Standorte durch CIMA 2010
Place de l‘ Etoile
„Innenstadtnaher Standort mit guter Erreichbarkeit. Jedoch:
Ansiedlung von Sortimenten wie in der ‚Ville Haute‘ löst
Verdrängung und Schwächung der ,Ville Haute‘ aus.
Entwicklungsansatz: Etablierung von Angebot komplementär zum
Angebot ,Ville Haute‘: Einrichtungsbedarf, Design, LifeStyle,
Informationstechnologie
Verkaufsflächendimensionierung: max. 10.000 m² (abhängig von
Plänen für das Areal PAUL WURTH)
Zusätzlich: Verbrauchermarkt mit bis zu 2.500 m² zur
Optimierung der Nahversorgung für die Stadtteile Belair und
Limpertsberg“
Quelle: CIMA 2010
Areal PAUL WURTH
Quelle: JSWD Generalplaner GmbH;
Chais & Morel et associes
Quelle: Albert Speer & Partner
„Akzentuierung durch Verdichtung (‚Landmarken‘)
Innovativer, konsumiger Handel, Trendsetter, ‚Stilwerk‘; GLOBETROTTER
Begrenztes Potenzial aufgrund Wettbewerbskulisse
Verzahnung mit ‚Quartier de la Gare‘ von hoher Bedeutung“
Quelle: CIMA 2010
Quelle: Albert Speer & Partner
Gare Cessange
„Bahnhof ‚Cessange‘ als Entwicklungspol mit Konzentration von
Handelsnutzungen (geplantes städtebauliches Konzept unrealistisch)
Vorwiegend Büronutzungen am Boulevard (realistisch)
Attraktive Stadtkante in der Verzahnung mit Freiflächen
(„Grüne Finger‘; Ansatz zur Absicherung attraktiver Wohngebiete)
Handelsnutzungen überdimensioniert und nicht realistisch;
Standort für Kfz-Handel, (ggf. Kfz-Boulevard)“
Quelle: CIMA 2010
Cloche d‘Or
„Realisierung des AUCHAN Shopping Centre mit einer maximalen
Verkaufsfläche von 28.000 m²; Orientierung auf Massenkonsum
mit Bindung überregionaler Kaufkraft von den Autobahnen
A1, A6 und A3
Übernahme der Nahversorgung für die Stadtteile Cessange und
Gasperich
Bei 28.000 m²: Prognostizierte Umsatzverlagerung von rd.
17,0 Mio. € aus der ‚Ville Haute‘ sowie ca. 18 Mio. € aus dem
Quartier Gare = Umsatzverlagerungseffekte zwischen
7% und 9% (Ville Haute) und 10-12% (Gare)“
Quelle: CIMA 2010
Cloche d‘Or (2)
„Kommt es zur Realisierung vergleichbarer Projektansätze an
zum Teil noch verkehrsgünstigeren Standorten (Livange,
Wickrange), müsste das Center noch mehr Kaufkraft aus dem
Stadtgebiet und von den bereits etablieren Centern binden.
Dies würde die Angebotsqualität des Einzelhandels in der
Stadtregion Luxemburg insgesamt gefährden.“
Quelle: CIMA 2010
Livange
„Realisierung des neuen Nationalstadions mit Outlet – Mall.
Das FOC soll im Toppmarkensegment angesiedelt sein.
Verkaufsflächendimensionierung: rd. 80.000 m² (inklusive FOC)
Sechsstreifiger Ausbau der Autobahn A3 im Umfeld der
Anschlussstelle Livange
Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (‚CFL‘)
Hohe Strahlkraft auf die Stadtregion Luxemburg und die
Südregion;
Projektvorhaben begrenzt örtliche Gestaltungsspielräume“
Quelle: CIMA 2010
Wickrange
„Verkehrsorientierter Standort in der ‚Zwischenlage‘ am Standort
‚ASPORT‘
In der vorgesehenen Dimensionierung hohe überörtliche Strahlkraft mit negativen Auswirkungen auf Gestaltungsspielräume
des Einzelhandels in der Stadtregion Luxemburg und in der
Südregion“
Sortiment / Absatzform / Betriebstyp
Lebensmittel (insbesondere Hypermarkt)
Parfümerie-; Drogeriewaren
Elektroartikel, Unterhaltungselektronik
Schuhe, Lederwaren
Fashion / Bekleidung
Bücher / Schreibwaren
insgesamt
Quelle: CIMA 2010
Verkaufsfläche
in m²
Umsatzerwartung
in Mio. €
Flächenproduktivität
in € / m²
1.800
3.000
3.300
1.400
13.200
300
23.000
17,0
13,5
19,0
5,5
53,5
1,5
110,0
9.444
4.500
5.758
3.929
4.053
5.000
4.783
Strategisches Handlungskonzept Stadt Luxemburg
Design, Lifestyle, Nahversorgung
Kfz
Ville Haute; (+ max. 15.000 m²
(Oberzentrale Versorgungsfunktion)
Gare; (+ max. 5.000 – 8.000 m²
(Oberzentrale Versorgungsfunktion;
Arrondierung des Besatzes)
‚stilwerk
Globetrotter
Etablierte regionale Shopping Center
Etablierte Fachmarktstandorte mit
überörtlicher Nahversorgungsfunktion
Einzelhandelsstandorte mit
Nischenkonzepten
Ergänzender überörtlicher Versorgungsstandort (AUCHAN Center Gasperich)
City Management

Ville Haute