Vorlesung
Bau- und Immobilienwirtschaft
Teil 2: Hierarchische Wirtschaftlichkeitsbeurteilung von Immobilienprojekten
WS 2004/2005
Vorlesung 267.052
1 Stunde
WS 2006/2007
Dipl.Ing. Dr. Walter Lunzer
Ao.Univ.-Prof. Dr. Wolfgang Blaas
Department für Raumentwicklung, Infrastruktur- und Umweltplanung
Fachbereich Finanzwissenschaft und Infrastrukturpolitik (IFIP)
Technische Universität Wien (TU)
Resselgasse 5, A-1040 Wien
Tel.: +43-1-58801-26723
[email protected]
www.ifip.tuwien.ac.at
2
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Teil 2:
Hierarchische
Wirtschaftlichkeisbeurteilung
von Immobilienprojekten
Quellen: Kosz et al. 1996, Schönbäck et al. 1997, Mayer 2002, Wagner 2002
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Im Folgenden wird
•
eine systematische Darstellung der einzelnen Methoden
gegeben, die bei der hierarchischen
Wirtschaftlichkeitsrechnung angewendet werden können
•
eine Anwendung der hierarchischen
Wirtschaftlichkeitsrechnung anhand eines konkreten
Beispieles vorgestellt: betriebswirtschaftliche Rentabilität
und kommunalwirtschaftliche Effekte der Errichtung und des
Betriebes des Hotels und Veranstaltungszentrums „Das
Schloss“ in Waidhofen/Ybbs
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Methodik
Die hierarchische Wirtschaftlichkeitsrechnung trägt ihren Namen aufgrund
der verschiedenen Betrachtungsebenen, auf denen die Wirtschaftlichkeit
untersucht wird.
Mögliche Betrachtungsebenen:
- gesamt- oder volkswirtschaftlich
- regionalwirtschaftlich
- kommunalwirtschaftlich
- finanzwirtschaftlich oder
- betriebswirtschaftlich
Begriff bezieht sich auf
räumliche Ausdehnung des Wirkungsbereiches
inhaltliche Bestimmungsgrößen
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Volkswirtschaftliche Betrachtungsebene
– Räumliche Abgrenzung: die Volkswirtschaft
– Wertschöpfungs- und Beschäftigungseffekte; Methode: Input/OutputAnalyse
– Erfassung der gesamtwirtschaftlichen Kosten und Nutzen eines
Projektes. Methode: Kosten-Nutzen-Analyse (und andere, s.u.)
– (fiskalische Effekte)
Regionalwirtschaftliche Betrachtungsebene
– Räumliche Abgrenzung: Region (pol. Bezirk, Bundesland, etc.)
– Wertschöpfungs- und Beschäftigungseffekte; Methode: Input/OutputAnalyse; Problem: Regionsabgrenzung, Verfügbarkeit von regionalen
I/O-Tabellen
– (fiskalische Effekte)
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Kommunalwirtschaftliche Betrachtungsebene
–
Räumliche Abgrenzung: die Gemeinde
–
Projektinduzierte
• Kommunalsteuereinnahmen
• Grundsteuereinnahmen
• Kompensationseffekte
Betriebswirtschaftliche Wirkungsebene
Ist es unternehmerisch sinnvoll, eine Investition zu tätigen?
–
Betriebswirtschaftliche Rentabilität mit Hilfe von statischen und
dynamischen Verfahren (z. B. Kapitalwert)
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Finanzwirtschaftlicher Wirkungsbereich
– Auswirkungen des Projektes auf die Einnahmen und Ausgaben des
öffentlichen Sektors.
– Berechnung
Bemessungsgrundlage der meisten Steuern ist eine der
Wertschöpfungskomponenten bzw. wird die Aufkommenshöhe indirekt
maßgeblich durch eine der Wertschöpfungskomponenten bestimmt.
(Berechnung der Wertschöpfungskomponenten mit Hilfe der
Input/Output-Analyse.)
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Zusammenfassung
– Betrachtet werden zumindest zwei verschiedene Ebenen.
– Die Anwendung ist sinnvoll (erforderlich) bei großen, komplexen
Investitionsvorhaben und/oder bei öffentlichen bzw. durch Fördermittel
unterstützte Investitionsvorhaben, um den effektiven Einsatz knapper
öffentlicher Mittel zu rechtfertigen
– Die Methode kann als Ex-Ante und Ex-Post-Analyse eingesetzt werden
– Das Ziel der Methode ist es, Projektwirkungen (auch auf anderen
Betrachtungsebenen) nachvollziehbar bzw. transparent aufbereiten
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Teilmethoden der HW:
1. Betriebswirtschaftliche Rentabilitätsrechnung
(inkl. Immobilienprojekt-Beispiel)
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Am Beginn der Rentabilitätsrechnung steht eine umfassende Betrachtung aller
möglichen Einflüsse auf die Rentabilität eines geplanten Projektes, die mit
dem Begriff der Marktanalyse zusammengefasst werden kann.
Die Rentabilitätsnalyse kann als Untersuchung der Frage verstanden werden,
welche voraussichtlichen Kosten mit der Planung, der Realisierung und dem
Betrieb des Projektes verbunden sind und welche voraussichtlichen Erträge
aus der Verwertung des Projektes zu erwarten sind.
Als Vorstufen dazu können
(1)
Aussagen über das „Marktpotential“ betrachtet werden, worunter meist
Mengenaussagen zur Nachfrage verstanden werden: z. B. über die
voraussichtliche
Auslastung
eines
Gründerzentrums
oder
eine
Industriefläche; weiters
(2)
die Standortanalyse;
(3)
die Betrachtung von Unsicherheits- und Risikofaktoren, die die Rentabilität
beeinträchtigen können.
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Marktpotential
Das
Marktpotential kann nur bei Standardprojekten oder sogenannten
marktgängigen Immobilien (z. B. Bürohaus im städtisch-verbauten Gebiet)
mit traditionellen Marktforschungsmethoden erfaßt werden. Bei neuartigen
oder sehr speziellen Projekten, sogenannten Sonderimmobilien (z. B. einen
grenzüberschreitenden Wirtschaftspark) führen diese Methoden nicht zum
Ziel. Die Unsicherheiten der Aussagen zum Marktpotential sind
dementsprechend hoch. Die Methoden können in diesem Fall nicht mehr
leisten als die Unsicherheit so weit wie möglich zu reduzieren und die
Bandbreite möglicher Entwicklungen einzugrenzen. Eine typischerweise in
diesem Zusammenhang angewandte Methode ist die Szenariotechnik, mit
der man versucht, den ungünstigsten, den günstigen Verlauf zu identifizieren
und daraus auf einen „mittleren“, plausiblen Verlauf zu schließen.
Hilfsverfahren
-
Befragung
-
Auswirkung von Statistiken analogen Nachfragebereichen
-
direkte Gespräche mit potentiellen Nachfragern
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Standortanalyse
Das Marktpotential sowie dazu im weiteren die Rentabilität sind
Ergebnisse des Zusammenwirkens einer Vielzahl von
Einzelfaktoren. Es hat sich als sinnvoll erwiesen, zur
Ausarbeitung und Klärung zumindest eines wichtigen Teiles
dieser Faktoren zunächst eine Standortanalyse durchzuführen.
Die Standortanalyse ist weder ausschließlich der Kosten- noch
ausschließlich der Ertragsseite zuordenbar, sie enthält Aspekte,
die sowohl die Errichtungskosten als auch die potentielle
Nachfrage betreffen (Nachfrage = Nachfrage nach
Ansiedlungsflächen, Büro/Geschäftsräumen, Produktionsräumen
etc.).
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Somit kann man die Standortanalyse gewissermaßen als der
eigentlichen Marktanalyse vorgelagert betrachten. Folgende Aspekte
sind dabei wichtig:
a)
Überregionale Verkehrslage
-
Straße
-
Schiene
-
Flugverkehr
-
Schiffsverkehr
b)
Regionale Verkehrs- und technische Infrastruktur
c)
Telekom - Infrastruktur
d)
Freizeitinfrastruktur
e)
Arbeitsmarkt
f)
Wirtschaftsförderung
g)
Wirtschaftsdynamik und Wirtschaftsstruktur
h)
Regionale Umweltbedingungen
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Risikofaktoren
Im allgemeinen kann man davon ausgehen, daß die Unsicherheiten
auf der Kostenseite geringer sind als auf der Ertragsseite, auch u. a.
deshalb, weil die Ertragserzielung ferner in der Zukunft liegt als die
Planungs- und Errichtungstätigkeiten. Aber es gibt natürlich auch
Gegenbeispiele.
Unsicherheit auf der Kostenseite
-
Verhandlungen mit Grundstückseigentümern
-
Grundstückspreise
-
Erschließungskosten (relativ geringe Unsicherheit)
oder: Altlasten auf Grundstücke?
-
Bau/Betriebskosten
-
Finanzierungskosten (veränderliche Zinssätze)
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Unsicherheit auf der Ertragsseite
Der Zeitpunkt, zu dem oder ab dem eine Immobilienprojekt
verwertet werden kann, liegt meist einige Jahre (bis zu
5 - 10) entfernt vom Planungsdatum.
Daher
-
konjunkturelle Ungewissheit (Investitionsverhalten; Stimmungslage optimistisch /pessimistisch; Nachfragesituation ?...)
-
institutionelle Ungewissheit
haben sich wichtige Rahmenbedingungen geändert? z. B. Betreffend den internationalen Waren- und Geldverkehr; internationale Handelsabkommen;
oder wichtige Rahmenbedingungen, die direkt auf die Ertragschancen wirken
(Mietrecht)
-
spezifische Nachfrageunsicherheit (insbes. bei innovativen Projekten)
Die genannten Unsicherheiten lassen sich zu einigen wichtigen Risiken
zusammenfassen, bei denen man externe Risiken und interne Risiken
unterscheiden kann:
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Externe Risiken
Entwicklungsrisiko
Jede Projektentwicklung birgt das Wagnis einer nicht
marktkonformen Projektkonzeption mit der Folge einer
Erschwernis der späteren Verwertung durch Weiterverkauf oder
Vermietung (Verkaufs- oder Leerstandsrisiko).
Diesem Risiko kann in begrenztem Umfang durch sorgfältige
Marktanalysen und Bedarfsprognosen begegnet werden. Solche
Prognosen sind immer von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung
abhängig, es verbleibt also stets ein Restrisiko aus der
Projektentwicklung selbst.
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Standortrisiko
Das Standortrisiko aus der Lage des Grundstückes läßt sich bei
einer Projektidee für einen fiktiven, noch zu beschaffenden
Standort durch sorgfältige Standortwahl eingrenzen. Bei
Renditeimmobilien kann der Anspruch an die
Grundstücksqualität nie zu hoch gesteckt werden.
Eine Projektentwicklung für einen fixierten Standort erfährt
durch die Einschränkung der Wahlfreiheit bei einem der
wichtigsten Erfolgsfaktoren ein erhebliches Risiko, dem nur
mittel- bis langfristig durch Hebung der Standortqualität infolge
der Projektentwicklung dort und evtl. auch in angrenzenden
Bereichen begegnet werden kann
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Genehmigungsrisiko
Bei jedem Projekt stellt sich die Frage nach der
Genehmigungsfähigkeit konzipierter Projektideen, die
abhängig ist von der baurechtlichen und raumordnungsrechtlichen Situation, von der sozialen Akzeptanz durch
Anrainer und die Öffentlichkeit im Allgemeinen.
Aus der Möglichkeit der Ablehnung der Genehmigung
erwächst ein existentielles Projektrisiko. Zusätzlich besteht ein
erhebliches Zeit- und damit Finanzierungsrisiko in der
Genehmigungsdauer. Die Verzögerung der Baugenehmigung
um ein oder zwei Jahre kann durchaus den Abbruch einer
Projektentwicklung bewirken.
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Finanzierungsrisiko
Immobilienprojekte werden im allgemeinen und auch bei
Projektentwicklungen mit einem hohen Anteil an Fremdkapital
finanziert. Dadurch sind die Rendite-Erwartungen maßgeblich
abhängig von den Konditionen auf den Finanzmärkten, d.h. vom
aktuellen Zinsniveau, das sich dem Einfluß des Projektentwicklers
völlig entzieht.
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Interne Risiken
Baugrundrisiko
Dieses Risiko ergibt sich durch Eigenschaften wie
Kontamination aus Altlasten, Nutzungseinschränkungen oder
Bauverzögerungen durch vorgefundene Bodendenkmäler
(Ausgrabungen, Funde), Überraschungen aus unerwarteten
hydrologischen Verhältnissen (Notwendigkeit von
Abdichtungsmaßnahmen etc).
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Qualitäts-, Kosten- und Terminrisiko
Dieses Risiko ergibt sich vor allem aus der Auswahl der fachlich
beteiligten Planer, Unternehmer und Lieferanten.
Diesen Risiken kann durch eine klare Aufbau- und
Ablauforganisation, durch sorgfältige Vertragsgestaltung und
konsequenten Vollzug dieser Verträge begegnet werden
(neuerdings: „Multi-Risk-Versicherung“). Wesentlich ist jedenfalls
eine kompetente Projektleitung, die sich vollständig mit dem
Projekt identifiziert.
(Zu den Risiken für die öffentliche Hand siehe unten.)
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Zur Durchführung der Rentabilitätsrechnung: welche Kosten/Ertragspositionen sind wichtig?
(1) Aufwandsseitig
-
einmalige Aufwendungen
Ankauf Grundstücke
Erschließung
Bau
-
laufende Aufwendungen
Finanzierungskosten
laufender Personal- und Sachaufwand
(2) Ertragsseitig
-
Erträge aus Verkauf
-Erträge aus Vermietung, Verpachtung (auf der Basis eines Mengengerüstes)
Rechenbeispiel f.d. Rentabilitätsrechnung (Nach Schulte et al., Handbuch der
Immobilien-Projektentwicklung, Köln 1996, S. 194 ff. Daten aus dem IFIP-Projekt 70/1997
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über Gewerbehöfe und von G. Innerwinkler, Fa. Schönhaus, Wien, D.I. Peham)
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A. Grunderwerbskosten
Grundstücks- Quadratmegröße
terpreis
in m²
€/m²
Grundstück
7.250
218,02
Kosten
€
1.580.634
in % der Grundstücks
Grundstücks
kosten
kosten
Anwaltskosten
Grunderwerbssteuer
Maklerprovision
Grundbucheintragung
1,0%
1.580.634
15.806
3,5%
1.580.634
55.322
2,0%
1.580.634
31.613
1,0%
1.580.634
15.806
Summe Grundwerwerbskosten
1.699.182
25
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B. Grundstücksaufbereitung (Erschließung)
Kosten in €
Abbruch
Dekontaminierung
Äußere Erschließung
Ablösung von Rechten
Sonstige Kosten
508.710
0
0
0
0
Summe Grundstücksaufbereitungskosten
508.710
26
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C. Baukosten
Kosten in €
1. Direkte Baukosten
4.OG-DG
1.-4.OG
EG (Hallenfläche)
EG
Serviceflächen
Lagerflächen
Tiefgaragenflächen
Summe C1
in m²
3.900
11.600
3.100
1.500
300
100
5.900
Preis/m²
908
799
509
908
363
363
145
Freistellplätze
Garagen
Tiefgaragenplätze
Ablösen von Stellplätzen
Summe C2
Außenanlagen
Innere Erschließung
Marketing
Vermietungskosten
Summe C3
0
ca. 1% der Gesamtinv.
Zwischensumme
Sonstige Kosten
Unvorhergesehenes
Gebühren, Honorare
Gesamtbaukosten
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254.355
254.355
17.012.710
ca 5% der
Baukosten
5,0%
17.012.710
Summe Direkte Baukosten
2. Baunebenkosten
3.542.801
9.273.054
1.577.001
1.362.616
109.009
36.336
857.539
16.758.356
850.636
17.863.346
ca 11% der dir. Baukosten
11,0%
17.863.346
1.964.968
19.828.314
27
D. Projektmanagement Kosten
Kosten in €
Baukosten
Kostensatz
19.828.314
8,0%
1.586.265
28
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E. Finanzierungskosten
1)
zu
finanzierender Betrag
Dauer in
Jahren
Zinssatz
1.699.182
2
5,50%
192.050
508.710
2
5,50%
57.497
19.828.314
1
5,50%
1.090.557
Zinskosten
Finanzierung des
Grundstückes
Finanzierung der
Grundstücksaufbereitung
Finanzierung der
Baukosten
Summe Finanzierungskosten
1.340.104
1) Berechnung: Endkapital des zu finanz. Betrages minus zu finanzierender Betrag =
ZW(5,5%; 2;;-23381250) - 23381250
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29
Zeit (Jahre)
0
0,5
1
1,5
2
Grundstücksfinanzierung
Aufbereitungsfinanzierung
Bauzeit
Baufinanzierung
Vermietungsfinanzierung
Fertigstellung
Verkauf
Vermietungsphase: Die Zeitspanne von der Fertigstellung des
Gebäudes bis zur (im wesentlichen) vollständigen Vermietung der
Nutzfläche des Objektes und damit zur Verwertung (Verkauf).
Annahme: ein halbes Jahr
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30
F. Gesamtinvestitionen
Investition in €
Grunderwerbskosten
Grundstücksaufbereitungskosten
Baukosten
Projektmanagement-Kosten
Finanzierungskosten
Summe: Gesamtinvestition
1.699.182
508.710
19.828.314
1.586.265
1.340.104
24.962.575
31
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G. Mieterträge
Büroflächen
Lager
Betriebsflächen
Verkaufsflächen
Wohnungen
Garagenplätze
Mieterträge pro Monat
Mieterträge pro Jahr
Menge (m² bzw.
Stück)
Miete/m²
bzw. pro
Stück im
Monat in €
Erträge in €
4.040
5.050
7.070
1.010
3.030
9
4
6
12
7
35.232
22.020
41.104
11.744
19.818
219
102
22.281
152.199
1.826.385
32
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H. Rendite (Anfangsrendite des Developers)
Gesamtinvestition
Mieterträge pro Jahr
24.962.575
1.826.385
Anfangsrendite
Faktor
7,32%
(Vielfaches der Jahremiete:)
13,67
33
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I. Trading Profit (Gewinn des Developers)
Miete pro Jahr
erwartete Rendite Erlös bzw. Kosten
bei einem Mieter- und einer Renditeerwartrag von tung des Investors von
Barwert der Mieterträge
(unendliche Rente)
=Verkaufserlös
1.826.385
Gesamtinvestition
6,00%
ergibt sich
ein Erlös von
30.439.743
24.962.575
Trading Profit des Developers (= Differenz)
5.477.168
Gewinnrate auf die Gesamtinvestition in %
21,9%
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Der Developer peilt eine Anfangsrendite in der Vermietungsphase
(s.o.) an, die zwar in dieser Phase noch nicht sofort erreicht werden
wird (noch nicht Voll-Vermietung), die aber über der liegen sollte,
die vom Investor für ein fertiges Objekt erwartet wird (im Beispiel:
7,3% versus 6%).
Die Gewinnrate des Developers (im Beispiel knapp 22%) muß
deutlich über den Rebditevorstellungen des Investors liegen, weil
der Developer einen Großteil des Risikos trägt (s.u.).
(Die Annahme eines Verkaufserlöses setzt einen entsprechenden
Markt und potentielle Käufer voraus. Ansonsten ist die langfristige
Rentabilität auf Basis der laufenden Nettoerlöse (Mieteinnahmen
minus Bewirtschaftungskosten) im Verhältnis zur Gesamtinvestition
entscheidend.)
35
Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas
Für den Investor ist die niedrigere Rendite (im Beispiel 6%)
akzeptabel, weil
• das Objekt fertig (kein Baurisiko mehr)
• das Objekt neu (geringes Instandhaltungsrisiko)
• das Objekt voll (oder weitestgehend) vermietet
(Vermietungslage ist sichtbar)
also alles in allem für ihn ein geringeres Risiko vorliegt. Der
Investor verlangt eine Rendite, die (a) von der aktuellen
(Finanz-) Marktsituation abhängig ist, und die (b) von der
Lage und (c) von der Art der Immobilie abhängig ist.
Bezüglich letzterer Bestimmungsgröße ist die Rangordnung
(1) Wohnungseigentum 4%-6%; (2) Mietwohnhaus 4%7%; (3) Büroimmobilie 6%-8%, (4) Gewerbeimmobilie 8%10%.
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Teilmethoden der HW 2:
Regionalwirtschaftliche Analyse
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Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas
REGIONALWIRTSCHAFTLICHE EFFEKTE
Unter Berücksichtigung von Umlenkungs- und Entzugseffekten (für
andere Regionen) sind folgende Wirkungen vorrangig zu erfassen:
Wirkungen auf:

Wertschöpfung

Beschäftigung, Kaufkraft

Verkehrsaufkommen

Kommunales Steueraufkommen

Know-How-Transfer

Intangible Effekte (Landschaftsbild)
38
Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas
ÖKOLOGISCHE ASPEKTE UND SOZIALE AKZEPTANZ
Ökologie
-
Ist die Nutzung des(r) Grundstücke(s) kompatibel mit Ökosystem?
-
Ist sie verträglich mit den Interessen der Anrainer oder sonst.
Umwelt-Interessengruppen?
-
Welche potentiellen Probleme ergeben sich daraus?
-
Welche spezifischen Umweltbelastungen sind aus dem Betrieb zu
erwarten?
-
-
aus der Produktion
-
aus dem Anliefer- Abtransportverkehr
-
aus dem Kundenverkehr
Welche spezifischen Umweltverbesserungen sind zu erwarten?
-
aus einer Verkehrsverringerung (Telehaus)
-
aus Emissionsverringerung (z.B. wegen neuer
Produktionstechnologien)
Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas
39
Soziale Akzeptanz
Für die Gewinnung der sozialen Akzeptanz für ein Projekt relevant sind:
-
ökologische Argumente
-
Arbeitsplatzargumente
-
Erreichbarkeit von Arbeitsplätzen
-
Gesundheits- und Sicherheitsrisiko-Argumente
-
Kompensationsargumente (was bekomme ich dafür?)
-
Imageargumente
Verfahren zur Gewinnung sozialer Akzeptanz: Mediation
Beispiel für ein Mediationsverfahren eines Großprojektes: Flughafen Wien
Ausbau, 3. Piste etc., siehe www.viemediation.at
40
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Teilmethoden der HW 3:
Volkswirtschaftliche Beurteilungmethoden
KNA, KWA, NWA
Quellen: Blaas/Henseler 1978; Schönbäck et al. 1997; Schönbäck, Vorlesung
„Ökonomische Bewertungsmethoden“
41
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Ökonomische Projektbewertung
Schematischer Ablauf der KNA, KWA, NWA
Vorfeld-Analyse
1. Auf gabenste llung, Projektdefinition; S ystemabgrenzung ( zeitlic h, räumlich, etc.),
B estimmung relevanter (rec htlicher, physischer) Nebenbedingungen zu P lanungsalter native n
2. Def inition und prognostische Beschreibung der zu unte rsuchenden System zustände
Status quo, P la nungsnullfall und Ma ßnahmenfälle (Alte rna tiven A1, A2,...Ai)
Multikriterielle Wirkungsanalyse
3. Zielana lyse: Identifikation und System atisie rung der Projektziele ,
Auf stellung eines hierarc hische n, operationalisie rba ren Zie lsystems
Z
Z1
4. B eschr eibung der Wirkungsarten de s untersuc hten Pr ojekte s
( für wesentlich erachtete Wirkungsa rte n innerhalb der System gr enz en)
z11 z12
Z2
Z3
z21 z22 z23
z31
W3 W4 W5
W6 W7 W8 W9
5. I dentif ikation der quantifizierbaren Wirkungen und Festlegung
der in das jeweilige Bewer tungsverfahren e ingehe nden Wirkungen
W1
6. Operative Definition der betrachteten Wirkungen (Zie lkrite rien) Wj:
F estlegung der Menge nkomponenten, Einheiten, M essverfahren, te chnische n
M inima/Maxima und zielbe zogenen M uss- und Soll-Grenzen der Zielerträge
7. M enge ngerüst de r betrachte ten Wir kunge n: Pr ognose de r Me ngenkom ponenten der
Nutzeffekte und, soweit erforderlic h, der M enge nkomponenten der Kostengrößen
Kosten-Wirksamkeitsanalyse
(KWA)
8. Kostena na lyse: Er mittlung der (inte rne n)
Kosten je Alte rnative
Kosten-Nutzen-Analyse
(KNA)
8. Erm ittlung der volkswirtschaftlichen
Kosten ( Opportunitätskosten)
W2
System interne,
me thodenkonform
me ssbare Effekte
Argum entative
Beurteilung nicht
berücksichtigte r
Effekte
Nutzwertanalyse
(NWA)
8. Erfa ssung der Zielerträge je Alternative
( menge nm äßige Wir ksamkeiten wij)
W1 W2
9. F estlegung der Monetarisie rungsa nsätze für
die einzelne n Kom ponenten und Ermittlung
der Höhe der Wertgrößen ( Schattenpreise)
je Mengene inheit
10. Gegenüberstellung in der
Kosten- Wirksam ke itsmatrix
Kosten
A1
A2
A3
Kosten ki
W1 W2
W3
W4
W5
10. Pr ognose der periodisierten Kosten und
Nutzen (m onetarisier te Wirkungen)
A1
A2
A3
11. Festlegung e iner Entsc heidungsregel:
Bestimm ung domina nter Alternativen,
Auswahl von Alternativen bei Annahmen einer
Kostenr estriktion oder Mindestwirksa mkeit
Kostenadäquate NWA (erweiterte KWA):
12. Am algam ation der Wirksamkeite n
in Ana logie zur Nutz we rtanalyse
13. Entscheidungsregel: Quotie ntenkr iterium
Gesa mtwirksa mkeit / Kosten
(Nutzenpunkte / Euro p.a. )
12. Ermittlung des volkswirtsc ha ftliche n
Barwer tes des Kosten-Nutze n-S aldos
13. Auswahl e iner Entsc heidungsregel:
Barwer t ( Euro),
Barwer trate (dime nsionslos),
interner Zinssatz (% p.a.)
Amortisationsda uer (Jahre)
W4
W5
9. B ewertung der Zielerträge: Festlegung e iner
Transf orm ationsfunktion von Zie lertrag a uf
Zielwe rt (Zielerfüllungsgrad)
Teilwirks amkeiten wij
11. Bewertung z ukünf tiger Größen:
Diskontier ung der periodisie rte n
künftigen Kosten und Nutzen
zwecks Aggregation über die
Planungsperiode , B erücksichtigung
von Unsicherheit
W3
Zielerträge wij
W1
Zielwert
e
9. Wirksam ke itsana lyse: Erfassung der
mengenmäßigen Outputwirkungen
je Alte rna tive
Min
w Max
Zielertrag
10. Ermittlung der Zielwerte (-e rfüllungsgra de )
je Alte rna tive (Eij)
W1 W2
A1
A2
A3
W3
W4
W5
Zielwerte Eij
11. Auswahl eines Gewichtungsver fahrens und
Gewichtung der Ziele (Gzj), Nor mie rung (GWj)
GZ
GZ1
GZ2
gz11 gz12 gz21 gz22 gz23
gw1 gw2
gw3 gw4 gw5
12. Ermittlung der Teilnutzwerte je Alter native
(Gewic htung der Zielwerte)
15. Anwendung von Entscheidungsr ege ln des Pr ojektbewerters ( Pla ne rs) zur Auswahl/Reihung
der Alternativen unte r argumentativer Einbez iehung nichtberücksichtigter Effekte
W1 W2
A1
A2
A3
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W4
W5
13. Fe stle gung eine r Am algam ationsregel und
Ermittlung des Gesamtnutzens je Alternative:
Nutze npunkte, z.B . Ni = Summ e(Tij)
16. Empfehlung an Entscheidungsträger auf Basis de r Be we rtungsverfahren
17. Entscheidung über Ve rwirklichung einer Va ria nte unte r Einbeziehung sonstiger Kr iterien
(z. B. betriebswirtsc ha ftliche Rentabilität, Wertschöpfungs- /Be sc häf tigungseff ekte, fiskalische Effe kte)
W3
Teilnutzwert Tij =
Zielwert Eij * Gewicht GWj
W1 W2
A1
A2
A3
W3
W4
Teilnutzwerte Tij
W5
GesamtNutzen Ni
Ergebnisanalyse und Projektempfehlung
14. Se nsitivitätsanalysen zur Berücksic htigung von Risiko und Unsic he rhe it
Q uelle: IF IP (J. Br öth aler), TU Wien, eigene D arstellun g, 2002.
42
Ökonomische Projektbewertung
Schematischer Ablauf der KNA, KWA, NWA
Vorfeld-Analyse
1. Auf gabenste llung, Proje ktdefinition; S ystemabgrenzung (zeitlich, räum lich, e tc.),
B estimmung relevante r (rec htlicher, physischer) Ne benbedingungen zu P la nungsalte rnativen
2. Def inition und prognostische Beschreibung der z u untersuc henden Syste mzustände
Status quo, Pla nungsnullfall und M aßnahme nfä lle ( Alternativen A1, A2,...Ai)
Multikriterielle Wirkungsanalyse
3. Zielanalyse: Identifikation und System atisie rung der Proje ktziele,
Auf stellung eines hierarc hischen, operationalisie rbaren Zie lsystems
Z
Z1
4. B eschr eibung de r Wirkungsarten des untersuchten P rojekte s
( für wesentlic h erachtete Wirkungsarten innerhalb de r Syste mgrenzen)
z11 z12
Z2
Z3
z21 z22 z23
z31
W3 W4 W5
W6 W7 W8 W9
5. I dentif ikation der quantifizierbaren Wirkungen und Festlegung
der in das jeweilige Bewer tungsverfahren e ingehenden Wir kunge n
W1
6. Operative Definition der betrachteten Wirkungen (Zielkrite rie n) Wj:
F estlegung der Mengenkompone nten, Einheiten, M essverfa hre n, technischen
M inima/Maxima und zielbe zogenen M uss- und Soll-Grenzen der Zielerträge
7. M enge ngerüst de r betrachte ten Wir kunge n: P rognose de r M engenkom ponente n de r
Nutzeffekte und, soweit erforderlich, der Menge nkomponenten der Kostengröße n
W2
System interne,
me thodenkonform
me ssbare Effekte
Argum entative
Beurteilung nicht
berücksichtigte r
Effekte
43
Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas
Kosten-Wirksamkeitsanalyse
(KWA)
8. Kostena na lyse: Er mittlung der (inte rne n)
Kosten je Alternative
Kosten-Nutzen-Analyse
(KNA)
8. Erm ittlung de r volkswirtschaftlic hen
Kosten ( Opportunitätskosten)
Nutzwertanalyse
(NWA)
8. Erfa ssung der Zielerträge je Alter native
( mengenm äßige Wir ksamkeiten wij)
W1 W2
9. F estlegung der Mone tarisie rungsa nsätze für
die einzelnen Kom ponenten und Ermittlung
der Höhe der Wertgrößen ( Schattenpreise )
je Mengene inheit
10. Gegenüberstellung in der
Kosten- Wirksam ke itsmatrix
Kosten
A1
A2
A3
Kosten ki
W1 W2
W3
W4
W5
10. Pr ognose der periodisierten Kosten und
Nutzen (m onetarisier te Wirkungen)
A1
A2
A3
11. Festlegung einer Entsc he idungsregel:
Bestimm ung domina nter Alternativen,
Auswahl von Alternativen bei Annahme n einer
Kostenr estriktion oder Mindestwirksamkeit
Kostenadäquate NWA (erweiterte KWA):
12. Am algam ation der Wirksamkeiten
in Ana logie zur Nutz we rtanalyse
13. Entscheidungsregel: Quotie ntenkriterium
Gesa mtwirksamkeit / Kosten
(Nutzenpunkte / Euro p.a. )
12. Ermittlung des volkswirtscha ftliche n
Barwer tes des Kosten-Nutze n-S aldos
13. Auswahl e iner Entsc he idungsregel:
Barwer t ( Euro),
Barwer trate (dime nsionslos),
interner Zinssatz (% p.a.)
Amortisationsda uer (Jahre)
W4
W5
Zielerträge wij
9. B ewertung der Zielerträge: Festlegung einer
Transf orm ationsfunktion von Zie lertrag auf
Zielwe rt (Zielerfüllungsgrad)
W1
Teilwirks amkeiten wij
11. Bewertung z ukünftiger Größen:
Diskontier ung der periodisie rte n
künftigen Kosten und Nutzen
zwecks Aggregation über die
Planungsperiode , B erücksichtigung
von Unsicherheit
W3
Zielwert
e
9. Wirksam ke itsana lyse: Erfassung der
mengenmäßigen Outputwirkungen
je Alte rna tive
Min
w Max
Zielertrag
10. Ermittlung der Zielwerte (-e rfüllungsgr ade )
je Alte rna tive (Eij)
W1 W2
A1
A2
A3
W3
W4
W5
Zielwerte Eij
11. Auswahl eines Gewichtungsver fahrens und
Gewichtung der Ziele (Gzj), Nor mierung (GWj)
GZ
GZ1
GZ2
gz11 gz12 gz21 gz22 gz23
gw1 gw2
gw3 gw4 gw5
12. Ermittlung der Teilnutzwerte je Alter native
(Gewic htung der Zielwerte)
14. Se nsitivitätsanalysen zur Ber ücksic htigung von R isiko und Unsiche rhe it
15. Anwendung von Entscheidungsregeln des P rojektbewer ter s (Plane rs) zur Auswahl/Reihung
der Alternativen unter argumentativer Einbez iehung nichtberücksic htigter Effe kte
W1 W2
A1
A2
A3
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W4
W5
13. Fe stle gung eine r Am algam ationsre gel und
Ermittlung des Gesamtnutzens je Alternative:
Nutze npunkte, z.B . Ni = Summ e(Tij)
16. Empfehlung an Entscheidungsträger auf Basis der Be we rtungsverfa hre n
17. Entscheidung über Ve rwirklic hung einer Va ria nte unter Einbeziehung sonstiger Kriterien
(z. B. betriebswirtsc ha ftliche Rentabilität, Wertschöpfungs-/B esc häf tigungse ffekte, fiskalische Effekte)
W3
Teilnutzwert Tij =
Zielwert Eij * Gewicht GWj
W1 W2
A1
A2
A3
W3
W4
Teilnutzwerte Tij
W5
GesamtNutzen Ni
Ergebnisanalyse und Projektempfehlung
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Kosten-Nutzen-Analyse (KNA) - Ablauf der KNA (Beispiel Autobahn)
1. Erfassung der Nutzen- und Kostenkomponenten
a.
Direkte Nutzen- und Kostenkomponenten (auch: primäre, interne
Komponenten): die Nutzen und Kosten der unmittelbar Betroffenen bzw.
Begünstigten (z.B. die zeitlichen Vorteile der Straßenbenützer)
b.
Indirekte Nutzen- und Kostenkomponenten (auch: sekundäre, externe
Effekte): Vor- und Nachteile der nicht unmittelbar aus der Projektrealisierung
betroffenen Dritten (z.B. Nachteile für die Anrainer einer Autobahn in der
Region durch Emissionen der Fahrzeuge)
c.
Intangible Nutzen- und Kostenkomponenten (auch: tertiäre Komponenten):
Vor- und Nachteile für einen kaum definierbaren Personenkreis (z.B.
Beeinträchtigung des Landschaftsbildes/Stadtbildes durch eine Autobahn)
45
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2. Bewertung der Nutzen- und Kostenkomponenten
Mit der Erfassung der Nutzen- und Kostenelemente liegt erst das Mengengerüst
vor. Die KNA benötigt aber monetarisierte Werte, also die Bewertung aller
Nutzen- und Kostenkomponenten in Geldgrößen.
Es gibt eine Reihe z.T. sehr anspruchsvoller Verfahren (Blaas/Henseler, S. 144
ff), „pragmatische“ Bewertungsansätze sind folgende:
a.
Kosteneinsparungen (z.B. Treibstoff, Zeit)
b.
Schadensverhinderung (z.B. Unfälle)
c.
Befragungsmethode
d.
Sekundärverschiebungen (z.B. Immobilienpreise)
e.
U.a. (Blaas/Henseler, S. 156ff)
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3. Diskontierung der monetarisierten Nutzen- und Kostenelemente
Mit der Monetarisierung der Nutzen- und Kostenelemente Nt und Kt liegen dann
(z.B.) in Euro ausgedrückte Nutzen und Kosten vor.
Diese beziehen sich aber nicht alle auf denselben Zeitraum oder Zeitpunkt, es
muß also eine wirtschaftliche Vergleichbarkeit durch Diskontieren
zukünftiger Geldgößen erreicht werden.
Wahl des Diskontfaktors d
Der Diskontsatz sollte die soziale Zeitpräferenz repräsentieren; in der Praxis
Verwendung von
*
Zinssatz langfristiger Staatsanleihen
*
interne Verzinsung privater Investitionen
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4. Nutzen-Kosten-Kriterien (Entscheidungsregeln der KANN)
Barwert-Regel
Projekt realisieren, wenn BW>0
( Nt  Kt )
BW  
t
t 1 (1  d )
n
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Interner Zinsfuss
Projekt realisieren, wenn interne Verzinsung i „ausreichend“ ist. Der interne
Zinsfuss ist jener Zinssatz i, bei dem der Barwert (Kapitalwert) genau Null ist.
In diesem Fall gilt:
n
n
Kt
Nt


t
t
t 1 (1  i )
t 1 (1  i )
Amortisationsdauer
Projekt realisieren, wenn die Amortisationsdauer „akzeptabel“ ist.
Die Amortisationsdauer ist jener Zeitraum, der notwendig ist, um das
investierte Kapital (die volkswirtschaftlichen Kosten) über die Erlöse (die
volkswirtschaftlichen Nutzen) zurückzuerhalten.
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Beispiele zur HW:
A: Projekt Schlosshotel „Das Schloss“ in Waidhofen/Ybb
Aufgabe: Analyse der betriebswirtschaftlichen Rentabilität und der
kommunalwirtschaftlichen Effekte des Projekts (Mayer, 2002)
Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas
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• Investitionsvolumen 140 Mio. öS
Öffentliche Förderung: 47 Mio. öS
Kredit: 29 Mio. öS
Atypisch stille Gesellschafter: 17 Mio. öS
Stiller Gesellschafter (S+B Plan & Bau): 2 Mio. öS
Stiller Gesellschafter (Gemeinde): 45 + 10 Mio. öS
• Laufende Einnahmen und Ausgaben beruhen auf den Schätzungen
einer Machbarkeitsstudie
• Betriebswirtschaftliche Rentabilität
- Kapitalwert 47,6 Mio. öS
- interne Zinsfuß bei rund 7 %
• Unsicherheitsfaktor aufgrund der prognostizierten
Umsatzerwartungen und des langen Betrachtungszeitraumes
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Finanzielle Auswirkungen des Projektes auf den Gemeindehaushalt:
• Effekte aus privatwirtschaftlicher Tätigkeit der Stadtgemeinde (4%
Umsatzbeteiligung, Vergünstigung bei Veranstaltungen,
Frühbucherbonus)
• Fiskalische Effekte
- Kommunalsteuer (einmalig und laufend)
- Grundsteuer (laufend)
- Kompensationseffekte (~11 %)
• Rentabilität (bei Alternativverzinsung von 5%, Betrachtungszeitraum
24 Jahre)
Kapitalwert -6,6 Mio. öS
interne Zinssatz 4,13 %.
(Denkmalschutz, neuer Veranstaltungssaal)
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Nicht berücksichtigte Effekte (Angaben in öS!)
• mögliche Kosten im Planungsnullfall, (Denkmalschutz, neuer Veranstaltungssaal)
• Effekte auf die örtliche bzw. regionale Wirtschaft
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Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas
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Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas
Beispiele zur HW: Verkehrsimmobilien
B: Fähre Aggsbach
(Q: Wagner 2002)
C: Flughafen Wien
siehe www.viennaairport.com
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Betriebswirtschaftliche Beurteilung
Fähre Aggsbach
Zusammenfassende
Ergebnistabelle
Kriterien
Pessimistische
Variante
Optimistische
Variante
Kostendeckung
Nein
Ja
Gewinn
Nein
Ja
Rentabilität
Nein
Ja
Regional- bzw. volkswirtschaftliche Beurteilung
Beurteilungsaspekte
Verkehr
Raum
Wirtschaft
Umwelt
Auswirkungen
Kriterien
+
- negativ
Verlagerungen
–
Neuverkehr
+
12.700
Personen /Jahr
Reisezeiteinsparung
+
0,5
h/Radfahrer;
2 h/Fußgänger
Unfallfolgekostenverringerung
+
Mineralölsteuer
+
Beschäftigung
+
mind. 3 Personen
+
€ 248.000,-/Jahr
+
€ 328,-/Jahr
und Wertschöpfung
Kommunalsteuer
Trennwirkung
+
Flächenverbrauch
Schifffahrtsanlagen
–
Flächenverbrauch
Winterlager
–
Sonstige
–
positiv
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Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas
Risiken der öffentlichen Hand
Risiken der öffentlichen Förderung von (Immobilien-) Projekten, erläutert
anhand von Erlebnisparks
Q: Wasner 2000a und 2000b
57
Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas
Grundsätzliches zur Ökonomie von Freizeitimmobilien
Investitionen in Freizeitimmobilien bringen für den Unternehmer in der Regel ein
hohes betriebswirtschaftliches Risiko mit sich. Die dynamische Präferenzstruktur
der Erlebnisnachfrager sowie deren hohes Anspruchsniveau aufgrund der
Vielzahl von Alternativangeboten erschwert die Aufgabe der Anbieter von
Erlebnisparkanlagen, erfolgreiche Produkte zu entwickeln.
Beträchtliche Unsicherheiten sind also hinsichtlich der die Marktchancen
determinierenden Besucherzahlen ebenso wie durch die tendenziell kurzen
Lebenszyklen der Anlagen zu erwarten.
Denn auf den Anlagen lastet ein beträchtlicher Innovationsdruck: Etwa alle zwei
Jahre müssen zwingend neue Attraktionen angeboten werden, um ein genügend
großes Potential an Wiederholungsbesuchern neu zu aktivieren und einen
gravierenden Nachfrageverfall eindämmen zu können, wodurch besonders
kurze Reinvestitionszyklen zu erwarten sind.
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Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas
Projektwirkungen und Effekte für öffentliche Haushalte
Aufgrund der meist peripheren Standortwahl für die Anlagen und der
signifikanten Belastungsspitzen bei der Nutzung von Erlebnisparks entstehen
der öffentlichen Hand hohe Kosten für die Bereitstellung und den Betrieb der
nötigen technischen Infrastruktureinrichtungen.
Im Wettbewerb um Arbeitsplätze und in der Hoffnung auf eine mögliche
Generierung zusätzlicher Steuereinnahmen werden von den Standortgemeinden
häufig großzügige Fördermittel im Rahmen des breiten Spektrums der
kommunalen Wirtschaftsförderung gewährt, die von Darlehen bis zur Übernahme von Ausfallsbürgschaften reichen können.
Anlageninduzierte Beschäftigungseffekte und Kommunalsteuereinnahmen fallen
jedoch meist geringer als erwartet aus. Mehreinnahmen der Gemeinden durch
Kommunal- und Grundsteuer erfahren durch die Kompensationswirkungen des
österreichischen Finanzausgleichs eine zusätzliche Minderung, die in
Standortgemeinden mit geringer Bevölkerungszahl und Finanzkraft besonders
stark zu tragen kommen kann.
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Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas
Folgewirkungen gescheiterter Projekte für den kommunalen Haushalt der
Standortgemeinde
Projektentwicklungsbezogene und die Ertragserwartung betreffende Risiken
führen nicht selten zu einer völligen Betriebseinstellung von Erlebnisparks.
Daraus resultierende negative Folgewirkungen auf den kommunalen Haushalt
der Standortgemeinde erfordern eine frühzeitige Auseinandersetzung der
öffentlichen Hand mit einer Risikoabschätzung und mit möglichen
Lösungsansätzen zur Schadensminimierung.
Mögliche Handlungsfolgen und Folgewirkungen im Fall eines Projektscheiterns
sind in der folgenden Übersicht zusammengefasst:
60
Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas
61
Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas
Dassdie
die Reaktivierung von gescheiterten Freizeitanlagen eine für den
Dass
Steuerzahler sehr teure Sache sein kann, zeigt das Beispiel des Gestüts
Bladenhorst.
Der Freizeitpark Gestüt Bladenhorst, nahe der Stadt Castrop-Rauxel (D)
gelegen, wurde 1987 aufgrund mangelnder Wirtschaftlichkeit bereits nach
kurzer Öffnungszeit wieder stillgelegt
Die großzügig ausgelegte Parkfläche im Ausmaß von 16,7 ha befand sich
nach dem Konkurs des Unternehmens im Eigentum einer Bankengruppe,
die einen Weiterverkauf der Flächen an den Meistbietenden anstrebte. Für
eine Weiternutzung oder Umnutzung des Areals konnten jedoch keine
Interessenten gefunden werden. Im Jahr 1993 beschloss der
Kommunalverband Ruhrgebiet, die seit mehreren Jahren brachliegende
„Freizeitparkruine“ durch eine Einbindung des Areals in das Regionalprojekt
„Landschaftspark Bladenhorst-Castroper Holz“ zu renaturieren und kaufte
die Liegenschaft um 750.000 DM. Die Rekultivierung wurde mit Mitteln des
Kommunalverbandes Ruhrgebiet (Beiträge der Mitgliedsgemeinden) sowie
mit öffentlichen Fördermitteln des Landes Nordrhein Westfalen für
Sanierungsmaßnahmen durchgeführt
62
Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas
Übersicht der Aufwendungen für die Renaturierung des
„Freizeitparks Gestüt Bladenhorst“
(Mitte der 1990er Jahre)
Art der Aufwendung
Aufwand (in DM)
Aufwand (in % der
Gesamtaufwendungen)
Grunderwerb
750.000
42,1
Rückbau der Anlagen und
Gebäude
550.000
30,8
Wiederaufbau der naturnahen
Landschaft
400.000
22,4
80.000
4,5
3.000
0,2
1.783.000
100,0
Planung und
Öffentlichkeitsarbeit
Sonstiges
Gesamt
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Literatur
Blaas, W., Henseler, P., Theorie und Technik der Planung. Planungsinstrumente und
Planungssysteme in öffentlichen Sektor. Orac Verlag, Wien 1978
Kosz, M, Madreiter, T., Schönbäck, W., Wärmedämmung: Rentabilität, Beschäftigung, Klimaschutz. Eine betriebs- und volkswirtschaftliche Analyse. Springer Verlag,
Wien 1996
Mayer, H., Die hierarchische Wirtschaftlichkeitsrechnung - Methodik und Fallbeispiel.
Betriebs-wirtschaftliche Rentabilität und kommunalwirtschaftliche Effekte des Hotels
und Veranstaltungszentrums "das Schloss" in Waidhofen an der Ybbs. Diplomarbeit,
Technische Universität Wien, 2002
Schönbäck, W., Kosz, M., Madreiter, T., Nationalpark Donau-Auen: Kosten-NutzenAnalyse. Springer Verlag, Wien/New York 1997
Wagner, B., Fähre Aggsbach in der Wachau. Analyse des Marktes und der
Rentabilität. Diplomarbeit, Technische Universität Wien, 2002
Wasner, W., Freizeit- und Erlebnisparks – „Goldgrube oder Ruine“?, Diplomarbeit,
Technische Universität Wien, 2000 (a)
Wasner, W., Freizeit- und Erlebnisparks als Investitionsruinen. In: Der Öffentliche
Sektor – Forschungsmemoranden, Heft 4, 2000 (b)
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Skriptum 2. Teil - IFIP - Technische Universität Wien