Umlegung
Geschäftsstelle Kreis Borken
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Überblick
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Was ist Umlegung und wozu gibt es sie?
Wer führt Umlegungsverfahren durch?
Wer ist an der Umlegung beteiligt?
Grundsätze der Umlegung
Bewertung der Grundstücke
Welche Vorteile bietet die Umlegung?
Verfahrensablauf
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Was ist Umlegung und wozu gibt
es sie?
 Aktueller Zustand:
überwiegend
landwirtschaftliche
Nutzung
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Was ist Umlegung und wozu gibt
es sie?
 Aktueller Zustand:
überwiegend
landwirtschaftliche
Nutzung
 die Gemeinde plant
Bauland (Bebauungsplan)
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Was ist Umlegung und wozu gibt
es sie?
 Aktueller Zustand:
überwiegend
landwirtschaftliche
Nutzung
 die Gemeinde plant
Bauland (Bebauungsplan)
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Was ist Umlegung und wozu gibt
es sie?
 Aktueller Zustand:
überwiegend
landwirtschaftliche
Nutzung
 die Gemeinde plant
Bauland (Bebauungsplan)
 Bebauung ist wegen der
Grundstücksgrenzen nicht
sinnvoll möglich
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Was ist Umlegung und wozu gibt
es sie?
 Aktueller Zustand:
überwiegend
landwirtschaftliche
Nutzung
 die Gemeinde plant
Bauland (Bebauungsplan)
 Bebauung ist wegen der
Grundstücksgrenzen nicht
sinnvoll möglich
Abhilfe schafft eine
Bodenordnung durch Umlegung
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Umlegung bedeutet ...
 ... alte Grenzen
aufzuheben
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Umlegung bedeutet ...
 ... alte Grenzen
aufzuheben
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Umlegung bedeutet ...
 ... alte Grenzen
aufzuheben
 ... und neue Grenzen
sinnvoll nach dem
Bebauungsplan zu bilden
(nach Lage, Form, Größe für
bauliche oder sonstige Nutzung
zweckmäßig gestaltet)
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Umlegung bedeutet ...
 ... alte Grenzen
aufzuheben
 ... und neue Grenzen
sinnvoll nach dem
Bebauungsplan zu bilden
(nach Lage, Form, Größe für
bauliche oder sonstige Nutzung
zweckmäßig gestaltet)
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Wer führt die Umlegung durch?
 Der Rat der Gemeinde ordnet die
Umlegung an.
 Der Rat wählt den
Umlegungsausschuss.
Der Umlegungsausschuss:
 ist weisungsunabhängig und entscheidungsbefugt
 besteht aus fünf Mitgliedern
(3 Sachverständige und 2 Ratsmitglieder)
 die Geschäftsstelle ist beim Kreis Borken eingerichtet
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Wer führt die Umlegung durch?
Geschäftsstelle des
Umlegungsausschusses
beim Kreis Borken
Ansprechpartner für
alle Beteiligten
Erörterungsgespräche
mit den Beteiligten
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Vorbereitung der
Entscheidungen
Führung der
Verwaltungsgeschäfte
Wer ist beteiligt?
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Grundstückseigentümer
Rechtsinhaber
nach Grundbuch,
z.B. Bank mit Grundschuld, Person mit
Wohnrecht
Gemeinde,
Bedarfs- und
Erschließungsträger
Rechtsinhaber
außerhalb des
Grundbuchs
z.B. Pächter, Mieter
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Grundsätze der Umlegung
 Mindestens wertgleiche Zuteilung von Bauland
 Grundflächen für gemeinschaftliche und öffentliche
Anlagen (Straßen, Ausgleichsflächen...) werden von
allen Eigentümern zu gleichen Anteilen aufgebracht
 Landzuteilung erfolgt im Verhältnis der Werte wie vor
der Umlegung (z.B. Eigentümer hat vor Umlegung 8% des
Wertes des Gesamtgebietes, nach Umlegung erhält er 8% des
gesamten Baulandwertes)
 Zuteilung erfolgt möglichst in gleicher Lage
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Grundsätze
der
Umlegung
- Mindestens wertgleiche Zuteilung von Bauland  Der Bodenwert vor Umlegung wird ermittelt und
beschlossen
z.B. 120,00
EUR/m²
 Der Wert der einzelnen Einwurfsgrundstücke wird
ermittelt (Einwurfswert)
z.B. 2.000 m²
X
z.B. 120,00
EUR/m²
=
240.000 EUR
 Mindestens in dieser Höhe erhält der oder die
Beteilige Baugrundstücke
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Grundsätze der Umlegung
- Straßen, öffentliche Grünflächen usw. werden zu gleichen Teilen aufgebracht -
 vom Gesamtgebiet (Umlegungsmasse) werden die
geplanten Straßen, Ausgleichsflächen... abgezogen
und der Gemeinde zugeteilt
 die verbleibende Fläche - das Bauland – erhalten
die Beteiligten (Verteilungsmasse)
 die Verteilungsmasse wird nach dem Verhältnis der
Einwurfswerte vor der Umlegung verteilt
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Grundsätze der Umlegung
- Verhältnis der Grundstückswerte vor der Umlegung -

Berechnung des Gesamtwertes
der Flächen vor der Umlegung
120 EUR/m² x
100.000 m²

Berechnung des Baulandwertes
nach der Umlegung
(Wertsteigerung!)
180 EUR/m² x
70.000 m²
Wert eines Einwurfsgrundstücks
(Einwurfswert)
120 EUR/m² x
2.000 m²
Anspruch auf Zuteilung
(Sollanspruch)
180 EUR/m² x
??? m²


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= 12.000.000 EUR
+ 5%
= 12.600.000 EUR
=
240.000 EUR
+ 5%
=
252.000 EUR
Grundsätze der Umlegung
- Zusammenfassung der finanziellen Grundsätze -
 Anspruch auf mindestens wertgleiche
Zuteilung 240.000 EUR
 Anspruch auf weitere Zuteilung
bis maximal zum Sollanspruch
252.000 EUR
 Wert der zugeteilten Flächen = Zuteilungswert
1.375 m²
X
180,00
EUR/m²
=
247.500 EUR
 Die Differenz zwischen Einwurfswert und Zuteilungswert
erhalten oder zahlen Sie, im Bsp.: Zahlung von 7.500 EUR
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Grundsätze der Umlegung
- Beispielberechnung -
 Einwurfswert:
2.000 m² x 120 EUR/m²
= 240.000 EUR
 wertgleicher Anspruch: 240.000 EUR : 180 EUR/m² = 1.333 m²
 Sollanspruch:
240.000 EUR x 1,05
= 252.000 EUR
252.000 EUR : 180 EUR/m² =
 tatsächliche Zuteilung:
 Zuteilungswert:
 Ausgleichsleistung:
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1.400 m²
1.375 m²
1.375 m² x 180 EUR/m²
= 247.500 EUR
247.500 EUR – 240.000 EUR =
7.500EUR
Wie kommt die Bewertung
zustande?
Beschluss des
Umlegungsausschusses
Zuteilungswerte für
fertiges Bauland
abgeleitet aus vergleichbaren
Bodenrichtwerten /
Vergleichspreisen für
Bauland, z.B. 180 EUR/m²
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Einwurfswerte für
Rohbauland
abgeleitet durch Abzug der
geldlichen Vorteile, die die
Umlegung bringt / aus Vergleichspreisen, z.B. 120 EUR/m²
Wie kommt die Bewertung
zustande?
 Einwurfswert für Rohbauland = Baulandpreis minus
geldliche Vorteile, die die Umlegung bringt
(Umlegungsvorteil):
- Straßenlandvorteil
- Ausgleichsflächenvorteil
- eingesparte Kosten
(Grundbuch, Vermessung, Notar)
- Abzinsung wegen zeitlicher Verkürzung
und früherer Aufschließung
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Welche Vorteile bietet die
Umlegung?
 Bildung von nach Lage, Form und Größe bebaubaren
Grundstücken
 Gleichbehandlung aller Beteiligten
 frühzeitige Bebauungsmöglichkeit
 Umlegungsstelle = „neutrale“ Stelle, da sie
nicht an Weisungen der Gemeinde gebunden ist
 keine Enteignung sondern Tauschverfahren
 wenig Aufwand für Eigentümer, da komplette
Abwicklung durch Geschäftsstelle (Anträge,
Grundbucheintragungen, ...)
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Gemeinde
Planung
Verfahrensablauf
U-Ausschuss und
Geschäftsstelle
Anordnung (Rat)
Anhörung der Eigentümer
Umlegungsbeschluss
durch
Umlegungsausschuss
Sperre
U-Vermerk
Einleitung
Bestandskarte und
Bestandsverzeichnis
Aufstellung
B-Plan
Beschluss Verteilungsmaßstab und Werte
Erörterungsgespräche
B-Plan
rechtskräftig
muss
kann
§ 76-Regelung
kann
Vorzeitige
Besitzeinweis.
Durchführung
Vermessung und
Ausarbeitung
Aufstellung des
Umlegungsplans
Eintritt Unanfechtbarkeit,
gleichbedeutend mit
Inkrafttreten
Vollziehung des
Umlegungsplans
Berichtigung der
öffentlichen Bücher
Erschließung
Baubeginn
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Abschluss
Umsetzung
Einleitung
Planungsabsichten
Umlegungsanordnung (Rat)
Anhörung der Eigentümer
Umlegungsbeschluss
(Umlegungsausschuss UA)
ortsübliche Bekanntmachung
des Beschlusses im Amtsblatt oder
in der Tageszeitung
Aufstellungsbeschluss
für Bebauungsplan
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Bestandskarte und BestandsVerzeichnis erstellen
öffentliche Auslegung im Rathaus,
zuvor öffentliche Bekanntmachung über
Ort und Dauer der Auslegung
Verfügungs- und
Veränderungssperre
Eintrag des
Umlegungsvermerks in
Grundbuch und Kataster
Durchführung
Aufstellungsbeschluss
für Bebauungsplan
Beschluss des UA
über Verteilungsmaßstab und
Festsetzung der
Einwurfs- und Zuteilungswerte
Erörterungsgespräche
mit allen Beteiligten
Bebauungsplan
rechtsverbindlich
kann
muss
kann
Vermessung
des Umlegungsgebietes und
Ausarbeitung der Vermessungssachen
durch den Fachbereich
Geoinformation und Liegenschaftskataster
des Kreises Borken
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Freiwillige Vorwegregelung
gem. § 76 BauGB
für einzelne Grundstücke
Vorzeitige Besitzeinweisung
der Stadt/Gemeinde in die
Verkehrs- und Grünflächen
Abschluss
Vermessung und
Ausarbeitung
Aufstellung des Umlegungsplans
(Beschluss des UA)
Einsichtnahme ist möglich
Zustellung an alle Beteiligten
ortsübl. Bekanntmachung des Beschlusses
Eintritt der Unanfechtbarkeit
Ortsübliche Bekanntmachung
des Zeitpunktes der Unanfechtbarkeit
bedeutet Inkrafttreten
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Umsetzung
Inkrafttreten
-
Vollziehung des Umlegungsplans
Berichtigung der öffentl. Bücher
Verschaffung der Besitz- und Nutzungsrechte
- Finanzielle Abwicklung durch Stadt/Gemeinde
Grundbuch und
Liegenschaftskataster
Erschließung des Baugebietes
durch Stadt/Gemeinde
(sofern nicht vorzeitig erfolgt)
Baubeginn
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Noch Fragen?
Wir helfen Ihnen gerne weiter!
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Ansprechpartner
Geschäftsstelle beim Kreis Borken
Fachbereich Geoinformation und Liegenschaftskataster
Burloer Straße 82
46325 Borken
Fax:02861/821143
Jochen Hansens (Geschäftsführer)
Tel. 02861/822509
Zimmer 2509 (Etage 5A)
E-Mail: [email protected]
Georg Feldmann
Tel. 02861/822507
Zimmer 2507 (Etage 5A)
E-Mail: [email protected]
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Baulandumlegung - Informationen für Beteiligte