Ulrich van Suntum:
Effekte der Grundsteuerreform
im Thünen-Modell
A) Das Modell
B) Modellergebnisse
ohne Steuern
C) Wirkungen der
Grundsteuer
A. Das Modell:
Extensive Bebauung („EFH“):
• weniger HH pro qm (e1)
• höhere Kosten/Wohnung (K1)
• höhere Wertschätzung W1
Intensive Bebauung („MFH“)
• mehr HH pro qm (e2)
• niedrigere Kosten/Wohnung (K2)
• niedrigere Wertschätzung W2
Zentrum
Peripherie
Realität: Zonenabgrenzung nach
Zeitentfernung/Infrastruktur
Zentrale bzw.
verkehrsgünstige
Lage
Periphere bzw
verkehrsungünstige Lage
Zentrale Modellgleichungen:
W1  W2  a
wi (u )  Wi  t * u
(Wertschätzung einer Wohnung im Zentrum)
(dito in Entfernung u vom Zentrum)
ri (u )  [ wi (u )  K i ] * e1
(Bodenrente in Entfernung u)
X  u max * e1
u 
e2  e1
(Grenze zwischen EFH und MFH)
*
Symbole:
• u = Entfernung vom Zentrum, zugleich Flächeneinheit
• Ki = Kosten des reinen Gebäudes pro Wohnung
• ei = Zahl der Wohnungen pro Flächeneinheit u
• wi = Zahlungsbereitschaft für eine Wohnung
• t = Mobilitätskosten pro Entfernungseinheit
• X = Zahl der Haushalte
„Bietrentenfunktionen“:
Vereinfachung: Fläche steigt proportional
mit Entfernung u (statt quadratisch)
=> Intensität e = Bevölkerung X/Fläche u
r2(u) (MFH)
Bodenrestriktion
r1(u) (EFH)
Entfernung u
• Renten = Spiegelbild der Transportkostenersparnis + ggfs. Knappheit
• Transportkosten pro Flächeneinheit bei EFH geringer
• Im GG: Indifferenz aller Haushalte bzgl. Standort und Wohnform!
Lösungsgleichungen Grundmodell
ohne Bodenrestriktion:
• An der Grenze von EFH und MFH-Bebauung gilt r1(u) = r2(u)
=>
(W 2  K 2)e2  (W1  K1)e1 X  u max * e1
u* 

(e2  e1)t
e2  e1
• An der Bebauungsgrenze gilt r1(umax) = 0
=>
u max 
W 1  K1
t
• Daraus folgt für den Wert eines EFH im Zentrum
X *t
W1  a  K 2 
e2
• Alle anderen Werte lassen sich daraus rekursiv ermitteln!
Lösungsgleichungen Grundmodell
mit Bodenrestriktion:
• An der Grenze von EFH und MFH-Bebauung gilt weiterhin
(W 2  K 2)e2  (W1  K1)e1 X  u max * e1
u* 

(e2  e1)t
e2  e1
• Die Bebauungsgrenze ist jetzt aber exogen vorgegeben:
u max 
=>
W 1  K1
u
t
• Daraus folgt jetzt für den Wert eines EFH im Zentrum
W1 
( X  u * e1) * t  (a  K 2) * e2  K1 * e1
e2  e1
• Alle anderen Werte lassen sich daraus wieder rekursiv ermitteln!
B. Modellergebnisse ohne
Steuern:
1. Veränderung der Mobilitätskosten t (z.B. durch
Wegfall Kilometerpauschale)
2. Baulandausweisung an der Peripherie
3. Brachflächenmobilisierung im Zentrum
4. Wohnungssubventionen
A) gleicher Betrag pro Wohnung EFH und MFH
B) nur für Wohnung in EFH („EH-Zulage“)
C) nur für Wohnung in MFH („Mietbeihilfe“)
1. Erhöhung der Mobilitätskosten
r(u)
r2(u) (MFH)
r1(u) (EFH)
u
• Flächenverbrauch sinkt, Anteil MFH nimmt zu
• Bodenrenten und Mieten im Zentrum steigen
• Saldo aus Transportkosten- und Mietanstieg für alle HH gleich!
2. Baulandausweisung in Peripherie
r(u)
Bodenrestriktion
r2(u) (MFH)
r1(u) (EFH)
u
• Bodenrenten und Mieten sinken überall (Land weniger knapp)
• EFH dehnen sich nach beiden Seiten hin aus, Anteil MFH sinkt
• Preisverfall für alle Wohnungen gleich hoch (Planungswertverluste)
3. Flächenmobilisierung im Zentrum:
r(u)
Bodenrestriktion
r2(u) (MFH)
r1(u) (EFH)
u
• Bodenrenten und Mieten sinken überall (Land weniger knapp)
• EFH dehnen sich zum Zentrum hin aus, Anteil MFH sinkt!
• (Ohne Bodenrestriktion: zumindest Flächenersparnis an Peripherie)
4.Wohnungssubventionen
A. gleicher Betrag für alle Wohnungen
Ohne Bodenrestriktion
ri(u)
u
Mit Bodenrestriktion
ri(u)
u
• Bodenrenten bleiben unverändert (keine Substitutionsprozesse)
• Wohnkosten sinken überall um den Subventionsbetrag
4.Wohnungssubventionen
B. nur für EFH („EH-Zulage“)
Ohne Bodenrestriktion
ri(u)
u
Mit Bodenrestriktion
ri(u)
u
• Substitutionseffekte zugunsten EFH nur ohne Bodenrestriktion
• Ohne Bodenrestriktion: Nur an Peripherie steigt Bodenrente
• Mit Bodenrestriktion: Bodenrenten steigen überall
4.Wohnungssubventionen
C. nur für MFH („Mietbeihilfe“)
Ohne Bodenrestriktion
ri(u)
u
Mit Bodenrestriktion
ri(u)
u
• Ohne Bodenrestriktion: Nachfrage nach EFH sinkt, Zunahme MFH
• Mit Bodenrestriktion: Keine Substitution, Bodenrenten sinken (weil
MFH jetzt attraktiver und Bodennachfrage tendenziell sinkt)
C. Wirkungen der Grundsteuer
1. Bodenwertsteuer (s% auf den Bodenwert)
ri (u )  (Wi  t * u  K i ) * ei  s * ri (u )
(Wi  t * u  K i ) * ei
 ri (u ) 
1 s
2. Flächensteuer (fester Betrag s auf den qm)
ri (u)  (Wi  t * u  K i ) * ei  s
3. Gesamtwertsteuer (s% auf den Boden- und Gebäudewert pi)
ri (u)  (Wi  t * u  K i ) * ei  s * pi (u)
mit
pi (u)  (Wi  t * u) * ei  ri (u)  K i * ei  s * pi (u)
 ri (u)  (Wi  t * u) * ei * (1  s)  K i * ei
Überblick Grundsteuerwirkungen
Flächenverbrauch
Anteil
MFH/EFH
Bodenrente
Zentrum
Bodenrente
Peripherie
Überwälzbar auf
Wohnungsnutzer?
Ohne Bodenrestriktion
Flächensteuer
+/- 0
+/- 0
sinkt um s
sinkt um s
nein
Bodenwertsteuer
+/- 0
+/- 0
sinkt proportional
um s
sinkt proportional
um s
nein
Gesamtwertsteuer
sinkt
steigt
sinkt (- -)
sinkt (-)
nur Gebäudeanteil
Flächensteuer
+/- 0
+/- 0
sinkt um s
sinkt um s
nein
Bodenwertsteuer
+/- 0
+/- 0
sinkt proportional
um s
sinkt proportional
um s
Gesamtwertsteuer
+/- 0
+/- 0
sinkt (- -)
sinkt (-)
Mit Bodenrestriktion
nein
nur Gebäudeanteil
Ergebnisse ohne Bodenrestriktion
ri(u)
ri(u)
Bodenwertsteuer
Flächensteuer
u
u
Ersatz Gesamtwertst. durch
ri(u)
Gesamtwertsteuer
Flächenverbrauch
Steuerlast Zentrumsnähe
dito Peripherie
Wohnungskosten Zentrum
dito Peripherie
Grundrente Zentrum
u
dito Peripherie
Bodenwertst.
Flächenst.
Ergebnisse mit Bodenrestriktion
ri(u)
ri(u)
Bodenwertsteuer
Flächensteuer
u
u
Ersatz Gesamtwertst. durch
ri(u)
Gesamtwertsteuer
Flächenverbrauch
Steuerlast Zentrumsnähe
dito Peripherie
Wohnungskosten Zentrum
dito Peripherie
Grundrente Zentrum
u
dito Peripherie
Bodenwertst.
+/- 0
Flächenst.
+/- 0
Vergleich ohne/mit Restriktion
Ersatz Gesamtwertst. durch
Bodenwertst.
Flächenst.
Bodenwertst.
Flächenst.
Flächenverbrauch
Steuerlast Zentrumsnähe
Ohne Bodenrestriktion:
dito Peripherie
Wohnungskosten Zentrum
dito Peripherie
Grundrente Zentrum
dito Peripherie
Ersatz Gesamtwertst. durch
Flächenverbrauch
Steuerlast Zentrumsnähe
Mit Bodenrestriktion:
dito Peripherie
Wohnungskosten Zentrum
dito Peripherie
Grundrente Zentrum
dito Peripherie
+/- 0
+/- 0
Wechsel von Gesamtwertsteuer zu
Bodenwertsteuer bzw Flächensteuer
• Höherer Flächenverbrauch
• Grundrente Zentrum sinkt
• Grundrente Peripherie kann
steigen oder sinken
• Wohnkosten im Zentrum
sinken
• Wohnkosten in Peripherie
sinken
Fazit: begünstigt Peripherie
• Höherer Flächenverbrauch
• Grundrente Zentrum steigt
• Grundrente Peripherie sinkt
auf jeden Fall (und stärker)
• Wohnkosten im Zentrum
sinken (ebenso stark)
• Wohnkosten in Peripherie
sinken (ebenso stark)
Fazit: begünstigt Zentrum

Das Modell: